Юрий Боголюбов
Машканта.ру
Ипотека в Израиле, кредитование под залог недвижимости, пособие для получателя ипотечных ссуд
ИПОТЕЧНЫЙ БАНК (БАНК ЛЕ МАШКАНТАОТ)
Оставим в стороне различные банковские программы, экономические расчёты и виды льгот. Дело в том, что, даже очень хорошо изучив теорию и зная всё о том, что вам положено, вы не всегда можете это получить. Во-первых, процесс оформления ипотечной ссуды в Израиле достаточно сложен, не случайно на него отводится не менее полутора месяцев. Не зная различных его нюансов, а порой и подводных камней, можно допустить ошибку, которая обойдётся вам в десятки тысяч шекелей в том или ином виде. Во-вторых, работник банка, с которым вы непосредственно имеете дело при оформлении документов, хотя и знает все тонкости, но является лицом заинтересованным. При определённых обстоятельствах у него может быть некоторая личная, в том числе и материальная, заинтересованность выдать ссуду на условиях максимально выгодных банку, но не выгодных для вас. Кроме этого, работник банка не просто служащий, оформляющий бумаги, а профессиональный иш мехирот – человек, занимающийся продажей, как рекламный или страховой агент. Он изучал различные технологии сбыта, психологию потенциальных клиентов, короче, он знает, как вас подловить, внешне при этом оставаясь защитником ваших интересов. Поэтому, переступая порог любого банка, вы должны помнить об одном: директор банка виллу себе уже построил, а защита ваших интересов – дело исключительно ваше. Банк это место, где не только можно, но и нужно торговаться и гораздо сильнее, чем на рынке, покупая огурцы. В этой книге нет того, что вы можете без труда узнать в банке, не затрагиваются те вопросы, которые входят в компетенцию адвокатов. Скорее, наоборот, мы говорим о тех вещах, которые никогда не расскажет клиенту банковский служащий. А некоторые затрагиваемые нами моменты для адвокатов просто закрытая тема. Они не только дать консультации по этим вопросам не могут, но даже слышать о них не захотят – в лучшем случае скажут: я об этом не слышал. Наша цель – показать банк таким, каким он предстаёт перед обычным клиентом. Надеемся, что эта книга поможет кому-то избежать ошибок, а кому-то понять, где, когда и как его профессионально обработали. Книга структурирована, и оглавление является гиперссылками на соответствующие главы. Это позволяет читателю быстро находить ответ на интересующий его конкретный вопрос.
ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ССУД
Перед тем как пройти трассу слалома горнолыжник изучает её и многократно пропускает в своем сознании свои действия, представляя все повороты, трамплины и крутые участки. Клиент, открывая дверь ипотечного банка, порой не знает ни процесса оформления ипотечной ссуды, ни процесса оформления прав на недвижимость. Торговаться об условиях ипотеки в таком положении не то чтобы совсем невозможно, но крайне тяжело, и напоминает подобное ведение переговоров с банком игру в одни ворота. Вам может казаться, что предложенные вам условия самые лучшие, что вы выжали из банка все соки. Но вдруг – неожиданный поворот, и вы готовы согласиться на самые плохие условия или вообще забыли про торг, лишь бы не оказаться какой-нибудь пропасти, и думаете лишь о том, как бы быстрее закончить эту сделку. Поэтому, прежде чем говорить о переговорах с банком, торге об условиях кредитования, мы подробно описываем весь процесс получения ипотечной ссуды, частично затрагивая и процесс покупки недвижимости. Для того, чтобы легче было представить весь процесс в целостности, мы сначала дадим его в виде таблицы, а затем разберём каждый пункт в отдельности.
A. Когда лучше подавать просьбу в банк
Чтобы наш совет не затерялся между строк, мы дадим его в самом начале. Подавать просьбу в банк лучше всего до того, как вы начали искать квартиру. Те, кто когда-то понадеялся, что всё пройдёт гладко, как у всех, а потом потерял последние деньги и нервы, согласятся с этим без лишних доводов. Всем, не имеющим подобного опыта, советуем прочитать эту главу особенно внимательно. Если ипотечный банк является непременным участником вашей сделки, т.е. альтернативных источников финансирования не существует, то, даже когда кажется, что ничего не предвещает неприятностей, помните: на несколько тысяч сделок приходится одна, где такие неприятности возникают из ничего. Этот процент очень мал, но последствия от попадания в него могут быть настолько велики, что и с сотыми долями стоит посчитаться. Для неисправимых оптимистов приведём один пример из практики. Молодая пара новых репатриантов обратилась к посреднику с целью покупки квартиры. Они оба работали, никогда не делали долгов, двое их родственников уже приобрели жильё через этого посредника, - вроде бы осталось только найти подходящую квартиру и быстрее к адвокату. Но на их счастье была подана предварительная просьба, и ответ пришёл до того, как было что-то подписано. Ответ не оставлял шанса получить машканту ни в одном банке, т.к. к их собственному изумлению они оказались в так называемом "черном списке". Причина - потерянный два года назад теудат зеут. Им воспользовались мошенники для подписи гарантийных обязательств. Само по себе это не страшно и справедливость можно восстановить через обращение в полицию и т.д., но на это уйдёт много времени и ни о какой покупке, конечно, не может быть и речи.