М.В. Власова
Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости
Введение Посвящение в садоводы
Уже много лет самой распространенной загородной недвижимостью в России является участок в садовом товариществе, т. е. классические 6 соток с домиком или без, которые позволяют простым гражданам сажать картошку или разводить цветы и приятно проводить выходные за шашлычком и дружеской беседой на воздухе. Однако в современной России есть и другие виды частной загородной недвижимости (кроме садового участка в садовом некоммерческом товариществе): дачный участок, земля, выделенная ранее под личное подсобное хозяйство (как, например, кусок поля) или фермерское хозяйство. Каждый из этих вариантов налагает на собственника определенные обязательства. Так что кроме прав, которыми обладает собственник в силу закона, – владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, – у него есть и бремя обязанностей, которые следует знать и исполнять.
Поскольку в недавнем советском прошлом частной собственности не существовало, те земельные участки, которые выделялись гражданам под садоводство, огородничество и дачи (т. е. под строительство) в 30–40-е, 70-е годы, не были надлежащим образом оформлены (с точки зрения современного гражданского права). Они далеко не всегда имели четкую правовую регламентацию, и было неясно, на каком праве существует тот или иной земельный участок.
По данным статистики, на сегодняшний день от 20 до 24 млн россиян все еще не оформили право собственности на свои земельные участки, частные дома и дачные домики. Процедура оформления, для которой требовалось большое количество всевозможных дорогостоящих справок, растягивалась на несколько лет. При этом механизм и порядок получения нужных документов зависели от многих факторов.
Летом 2006 года случилось эпохальное событие в жизни каждого землевладельца-дачника: была наконец-то произведена «дачная амнистия». Новый закон был принят Государственной Думой Российской Федерации 16 июня 2006 года и одобрен Советом Федерации 23 июня. Президент России В.В. Путин подписал его 3 июля 2006 года.
Так называемый Закон о дачной амнистии (Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества») предусматривает упрощение процедуры оформления в собственность дачных домиков и земельных участков.
Теперь у всех категорий землевладельцев есть право практически бесплатно переоформить в собственность земельный участок в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, т. е. фактически государство совершило акт признания частной собственности.
Но действие этого закона намного шире, ибо он призван в первую очередь упростить порядок оформления так называемой «бытовой недвижимости». То есть речь идет не только о дачах, но и садовых участках, огородах и тех объектах, которые на этих участках построены. Сельские индивидуальные дома, коттеджное строительство в пригороде, так же как и все дополнительные постройки – сараи, гаражи, бани, – тоже подпадают под действие этого закона.
Закон направлен на то, чтобы предоставить гражданам возможность зарегистрировать по упрощенной процедуре право собственности на полученные до введения в действие Земельного и Градостроительного кодексов (до 2002 и 2005 года соответственно) на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования земельные участки в фактически сложившихся границах, а также на возведенные там без согласования с властями постройки. Таким образом, устанавливается декларативный порядок оформления нежилых помещений, в том числе садовых домиков, дач, гаражей и бань. Для регистрации владельцу указанного имущества (ранее построенных домов и пр.) достаточно просто подать декларацию о его наличии и предъявить документы, подтверждающие право гражданина на земельный участок. В декларации описывается строение: его площадь, материал постройки, план и кадастровый номер участка. Заявитель может сделать все сам, не обращаясь к чиновникам, после этого его право собственности регистрируется. Справка из БТИ не требуется.
Иначе говоря, если у человека есть документ, подтверждающий его право собственности на землю, то переоформляется право собственности. Если участок выделялся на правах бессрочного пользования, если земля досталась по праву пожизненного наследуемого владения – также оформляется право собственности. Если земля была предоставлена так давно, что никаких документов уже не сохранилось, можно предъявить выписку из хозяйственной книги, заверенную органами местного самоуправления, что актуально при оформлении участков, выделенных в сельской местности под ведение личного подсобного хозяйства. Даже если из документа не видно, на каком основании получена земля, – оформляется право собственности. Исключение одно: аренда. Если участок предоставлялся во временное пользование на правах аренды, право собственности оформлено быть не может.