Выбор жилья
После получения разрешения на кредит придется осознать, что купить квартиру по ипотеке достаточно сложно. Необходимо, чтобы квартира не только понравилась вам по расположению, площади и другим параметрам, но и была юридически «чистой». Поэтому, возможно, придется поступиться некоторыми требованиями к параметрам квартиры – этажность, наличие балкона, расположение в конкретном районе. К сожалению, распоряжаясь не своими деньгами на рынке с очень небольшим количеством предложений, нельзя позволить себе быть привередливым. Не верьте в заманчивые обещания агентств недвижимости о том, что они помогут вам купить квартиру в кредит. При продаже жилья менеджеры агентств с покупателями по ипотеке контактируют неохотно и автоматически поднимают для них цену. Для юридической поддержки лучше нанять частного риэлтора.
Большинство покупателей стремятся приобрести квартиры в новостройках. Однако банки кредитуют далеко не все объекты, так как опасаются риска прекращения строительства. Поэтому вам придется выбирать квартиры только тех застройщиков, которые будут одобрены банком.
До оформления права собственности на новую квартиру нужно будет оставить в залог другую квартиру. Многие банки не рассматривают варианты в строящихся домах в принципе. А если и рассматривают, то процентная ставка по таким кредитам выше по сравнению с ценой кредита на готовое жилье. Кроме того, до оформления права собственности на новую квартиру нужно будет оставить в залог другую квартиру или ценное имущество (акции, автомобиль), однако стоить предмет залога должен примерно столько же, сколько стоит приобретаемая квартира. Поэтому, прежде чем вносить предоплату, необходимо подробно узнать обо всех условиях, на которых конкретный банк работает с квартирами от застройщиков, и запрашивать его согласие. Другой вариант – не связываться с ипотекой, а попробовать получить один или несколько потребительских кредитов.
Количество предложений на первичном рынке сокращается, поэтому целесообразно искать квартиру и на вторичном рынке. Здесь покупатель по ипотеке сталкивается с новыми трудностями. Естественно, банк не позволит приобрести жилье в доме, стоящем в списках на снос или реконструкцию. Формально других ограничений относительно типа домов, например пятиэтажек, не существует, то есть они не прописаны на сайтах банков. Однако не факт, что вам выдадут кредит под любой дом постройки ранее 1970 г. Поэтому квартира должна находиться в как можно более новом доме. Банк не пропустит и незаконные перепланировки.
Соотношение стоимости жилья и времени, затрачиваемого на подготовку документов
В условиях, когда спрос намного превышает предложение, продавцы не заинтересованы в том, чтобы связываться с банками – собирать документы и ждать, пока он утвердит сделку. Одним из аргументов может стать предложение со стороны покупателя об увеличении цены.
При ипотечных сделках в договоре купли-продажи прописывается полная стоимость квартиры (или не менее суммы кредита), иначе непонятно, на каком основании у банка появляется право залога. Желательно найти квартиру, находящуюся в собственности более трех лет (отметим, что таких на рынке меньшинство). Иначе придется возместить продавцу расходы на подоходный налог, следовательно, цена квартиры вырастет примерно на 7 процентов.
В то же время полная стоимость в договоре может стать дополнительным аргументом в пользу вас как покупателя, если продавец на вырученные деньги покупает квартиру в новостройке и хочет отчитаться перед налоговой инспекцией.
Нужно узнать, на основании каких документов наступило право собственности. Многие страховые компании не пропустят наследство и договоры ренты. Желательно, чтобы это была приватизация или договор купли-продажи, а единственным владельцем был совершеннолетний.
Кроме того, лучше не связываться с «цепочками». Если одним из ее «звеньев» является покупатель по ипотеке, дополнительное время уходит на получение одобрения банка на сделку. Видя, что все квартиры на рынке дорожают, продавцы, естественно, тоже стремятся повысить цену. В результате «цепочка» может рассыпаться. Больше всех рискует покупатель по ипотеке, который находится в жестких временных и финансовых рамках. К тому же провести через банк многоступенчатую сделку очень сложно, так как юридические риски возрастают многократно.