На первое место в правовом обеспечении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним законодатель поставил Конституцию РФ, которой в прежней редакции комментируемой нормы не было. Следует иметь в виду, что в Основном Законе России нет статьи, непосредственно посвященной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зато есть нормы, посвященные праву собственности в целом (ст.ст.8, 35), праву частной собственности, в том числе на земельные и другие природные ресурсы (ст.ст.8, 9, 36), разграничению предметов ведения и полномочий между Российской Федерацией и субъектами РФ. В соответствии с п."к" ч.1 ст.72 Конституции РФ административное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов. До 1 января 2005г. правовое регулирование отношений, прямо или косвенно связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могло осуществляться не только федеральным центром, но и субъектами РФ. Пункт 2 комментируемой статьи гласит: "Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; абз. седьмой ст.1 прежней редакции Закона наделял субъекты РФ правом создавать регистрационные округа. Таким образом, в регистрационных отношениях по поводу недвижимого имущества и сделок с ним субъектам РФ отводилась определенная роль. Теперь же — в связи с изменением системы и структуры федеральных органов исполнительной власти, перераспределением полномочий между Федерацией и субъектами в ходе административной реформы — субъекты РФ отстранены от организации государственного управления регистрационными отношениями. Хотя п.2 комментируемой статьи не был изменен или отменен, согласно п.2 ст.154 Федерального закона от 22 августа 2004г. N 122-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим до вступления в силу указанного Федерального закона, то есть до 1 января 2004г. В то же время федеральному органу исполнительной власти в области государственной регистрации было предписано поэтапно до 1 января 2005г. ввести систему органов по государственной регистрации. До создания этих органов государственную регистрацию уполномочены осуществлять учреждения юстиции по регистрации прав.
Основным законодательным актом, содержащим нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является ГК РФ.
Согласно п.1 ст.131 ГК РФ "Государственная регистрация недвижимости" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Помимо упомянутой, ГК РФ содержит еще целый ряд норм, посвященных государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ст.ст.164 ("Государственная регистрация сделок"), 223 ("Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору"), 433 ("Момент заключения договора") и др.
К другим, нежели комментируемый, федеральным законам о государственной регистрации недвижимости, о которых говорит п.1 ст.3, относятся, в частности, Федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и др.
2. Федеральное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продолжается на подзаконном уровне. Речь идет о нормативных указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, нормативных правовых актах федеральных органов исполнительной власти в области юстиции и в области государственной регистрации.
Среди актов Правительства РФ необходимо особо выделить Постановление от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", новая редакция которого действует с 1 января 2005г.
Министерство юстиции РФ как федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области юстиции, вправе издавать нормативные правовые акты по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в строго установленных вышестоящими по юридической силе нормативными актами (комментируемым Законом, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ) случаях. При этом следует иметь в виду, что в настоящее время действует много подзаконных актов (главным образом Минюста России), принятых до введения в действие новой редакции комментируемой статьи, поэтому они применяются в части, не противоречащей комментируемому Закону и другим вышестоящим по юридической силе нормативным актам. Так, согласно п.5 ст.12 комментируемого Закона правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции. Указанные Правила были утверждены Минюстом России три года назад — 24 декабря 2001г. (Приказ N 343) и продолжают действовать до сих пор.
Абзац третий пункта 1 комментируемой статьи наделил федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, полномочием по изданию методических рекомендаций по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное новшество продублировано в ст.10 комментируемого Закона, в котором отражены основные полномочия федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этим органом является, согласно Указам Президента РФ от 9 марта 2004г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" и от 13 октября 2004г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы", Федеральная регистрационная служба (сокращенное наименование — Росрегистрация) (подробнее о компетенции Росрегистрации см. комментарии к ст.ст.9 и 10). Методические рекомендации Росрегистрации, изданные на основании и во исполнение комментируемого Закона, актов Президента РФ и Правительства РФ в пределах ее компетенции, замыкают правовое обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В Административном регламенте исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном Приказом Минюста России от 14 сентября 2006г. N 293, приведен перечень основных нормативных правовых актов, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К ним относятся:
1) Конституция Российской Федерации;
2) Гражданский кодекс Российской Федерации[10];
3) Налоговый кодекс Российской Федерации (глава 25.3)[11];
4) Федеральный закон от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
5) Федеральный закон от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[12];
6) Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004г. N 1313 "Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации"[13];
7) Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы";
8) Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[14];
9) Постановление Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[15];
11
СЗ РФ. 2000. N 32. Ст.3340; 2004. N 45. Ст.4377; 2005. N 1 (ч.I). Ст.29; 2005. N 1 (ч.I). Ст.30; 2005. N 30 (ч.I). Ст.3117; 2005. N 50. Ст.5246.
12
СЗ РФ. 1998. N 29. Ст.3400; 2001. N 46. Ст.4308; 2002. N 7. Ст.629; 2002. N 52 (ч.I). Ст.5135; 2004. N 6. Ст.406; 2004. N 27. Ст.2711; 2004. N 45. Ст.4377; 2005. N 1 (ч.I). Ст.40; 2005. N 1 (ч.I). Ст.42.
13
СЗ РФ. 2004. N 42. Ст.4108; 2005. N 44. Ст.4535; 2005. N 52 (ч.III). Ст.5690; 2006. N 12. Ст.1284; 2006. N 19. Ст.2070; 2006. N 23. Ст.2452.
14
СЗ РФ. 1998. N 8. Ст.963; 1999. N 52. Ст.6416; 2002. N 41. Ст.3983; 2003. N 37. Ст.3584; 2004. N 47. Ст.4652.