В-третьих, при получении уведомления от покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может немедленно заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. Тем самым он избегает возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.
Эти правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия носят специальный характер и не подлежат расширительному толкованию, что подтверждено и судебной практикой Высшего арбитражного суда РФ.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Как разъяснено в пункте 4 информационного письма президиума Высшего арбитражного суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просит включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса. В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие (магазин «Овощи») имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн руб. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн руб.).
Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения. Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В пункте 2 статьи 132 указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на вышеприведенных положениях ГК.
В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 ГК вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.
2.1.3. Преимущества и недостатки (риски) сделки купли-продажи имущественного комплекса
Положительным моментом приобретения наиболее ценных активов компании-цели является возможность приобрести предприятие не по «кусочкам», а в целом – как имущественный комплекс. Как правило, этот способ приобретения бизнеса избирается покупателем при желании сохранить его именно как комплекс, обычно представляющий собой действующую структурную единицу бизнеса (например, хлебокомбинат или автозаправочная станция).
Вместе с тем приобретение предприятия – достаточно сложная и длительная процедура. Необходима регистрация как самого договора, так и перехода права собственности на предприятие. Для этого компания-цель должна предварительно обеспечить инвентаризацию имущества и получить техническую документацию на здания и сооружения.
Процедура подготовки необходимых документов – дорогостоящий и длительный (от двух и более месяцев) процесс. Кроме того, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи предприятия, нужно сначала обеспечить первичную регистрацию комплекса как единого объекта прав в Едином государственном реестре прав, что также весьма непросто.
Компания-приобретатель должна обеспечить получение необходимых лицензий, разрешений и сертификатов и иной разрешительной документации. В большинстве случаев получение разрешительной документации означает проведение тестирования и испытаний, а также согласование различных требований соответствующих ведомств. Кроме того, возникает необходимость перезаключить различные хозяйственные договоры (в том числе договоры аренды, с поставщиками и покупателями, тепло-, газо-, водо– и электроснабжения, транспортные и др.), а также обеспечить перевод работников в предприятие компании-приобретателя.
Таким образом, сохранение производственного цикла на приобретаемом предприятии требует существенных усилий и затрат. Существуют также определенные риски, связанные с возможностью остановки производства в результате совершения сделки.
Сделка по продаже имущества стоимостью более 25 % балансовой стоимости активов компании-цели требует соблюдения процедуры одобрения крупной сделки, т. е. единогласного утверждения ее советом директоров (от 25 до 50 % балансовой стоимости) или большинством в три четверти общего собрания акционеров (участников) приобретаемого предприятия (от 50 до 100 % балансовой стоимости). Следовательно, компания-приобретатель должна прежде всего обеспечить себе большинство в компании-цели.
Купля-продажа имущества предприятия облагается налогом на добавленную стоимость. Кроме того, в случае недружественного поглощения сделка может носить характер вывода активов.
ЭКСКЛЮЗИВНОЕ МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
А. Малышев, ведущий аудитор группы компаний «Юрконсул»
Этот способ снимает риск налоговых претензий, так как приобретается покупателем не контроль над юридическим лицом, а определенный имущественный комплекс. Налоги налогоплательщик обязан уплатить самостоятельно (ст. 45 НК). Правопреемства при продаже предприятия не возникает, так что налоговые обязательства в состав имущественного комплекса не включаются.
Рекомендации. В связи с тем что осуществление договора купли-продажи бизнеса связано как для продавца, так и, в особенности, для покупателя со значительными правовыми, финансовыми и репутационными рисками, можно посоветовать потенциальной стороне договора придерживаться нескольких простых, но эффективных правил, которые позволят значительно минимизировать существующие риски:
● проводить комплексную диагностику бизнеса (due diligence) перед его покупкой;
● активно участвовать в предпродажной подготовке предприятия;
● привлечь профессионального независимого оценщика для определения действительной рыночной стоимости продаваемого предприятия;
● детально продумать и согласовать с контрагентом правовой алгоритм приобретения бизнеса (структурирование сделки);
● определить, какая из сторон сделки отвечает за надлежащее уведомление кредиторов и за отчетность;
● детально регламентировать все существенные условия покупки бизнеса в тексте договора, особенно состав имущественного комплекса, распределение прав и обязанностей сторон по исполнению сделки, порядок фактической передачи имущества, действия сторон по государственной регистрации договора и перехода права собственности, порядок расчетов, ответственность продавца за передачу имущества с недостатками и т. д.;