По словам губернатора, именно индустриальные парки стали основными точками притяжения инвестиций. Для реализации своих проектов Ростовскую область уже выбрали такие мировые компании, как Coca-Cola, PepsiCo, Guardian, Alcoa и другие. Интерес зарубежных инвесторов к ИП понятен: это давно привычная для них среда локализации производства. Однако насколько она в российском исполнении соответствует принятым нормам — еще вопрос.
Как это будет по-русски
Директор управления паевых земельных фондов компании «ВТБ Капитал Управление активами» Александр Паршуков не видит значительных отличий: «По сути, российские и зарубежные индустриальные парки предлагают схожий по концепции и наполнению продукт. Возможно, европейские индустриальные парки могут предложить более широкий спектр социальной инфраструктуры, включающей в себя почту, медицинские центры, образовательные учреждения».
Исполнительный директор расположенного в Тосненском районе Ленинградской области ИП «Федоровское» Михаил Тарасов отмечает, что своя специфика есть у каждой страны. «Мы старались изучить и оценить работу нескольких индустриальных парков Германии, Голландии, Бельгии и Америки. Нам понравился опыт Германии, и мы взяли его за основу нашего индустриального парка. Ровные прямые дороги, минимальная общая территория, земля в собственности как актив для залога в банке, единая электрическая подстанция и вода в центре — это экономичная модель, не слишком отягощающая резидентов», — объясняет он.
Действительно, страновые отличия присутствуют даже в форме собственности. Так, в Турции основная часть индустриальных парков — государственные, а в Европе и США — частные. Правда, в России до сих пор нет даже единого определения ИП. В результате к этой категории относят самые разные объекты, начиная с территорий старых заводов и заканчивая земельными участками с минимальным набором коммуникаций.
Неудивительно, что Ленинградская область, один из лидеров в создании индустриальных парков, планирует не ждать нового федерального закона о промышленной политике, а самостоятельно формирует соответствующую нормативную базу. Областной закон, который даст определение самого понятия «индустриальный парк», пропишет механизмы предоставления льгот организациям, развивающим это направление, уже на завершающей стадии разработки.
Наиболее удачным представляется определение, используемое АИПР: «Индустриальный парк — это управляемый единым оператором комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка с производственными, административными, складскими и иными помещениями и сооружениями, обеспеченный энергоносителями, инженерной и транспортной инфраструктурой и административно-правовыми условиями для размещения производств». Исполнительный директор АИПР Денис Журавский заявляет: «Я убежден, что именно наличие полноправной, правомочной управляющей компании отличает индустриальный парк от десятков тысяч бесхозных промышленных объектов — брошенных заводов и земельных участков».
Для классификации ИП по специфике места расположения терминов в русском языке не нашлось, поэтому используются заимствованные greenfield (на незастроенной территории) и brownfield (на месте существующих предприятий и промзон). Большинство проектов в России, по данным АИПР, — это greenfield-парки, и только каждая четвертая площадка относится к типу brownfield. Такую ситуацию можно назвать парадоксальной, если учесть количество требующих реконструкции промышленных площадок в стране.
Директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Лентек» Максим Соболев так прокомментировал этот парадокс: «Примеров трансформации индустриальной недвижимости достаточно много. Почти каждое предприятие имеет на своей территории мини-технопарки. В большинстве случаев такие мини-технопарки — это простое приспособление старых помещений для нового использования, без какой-либо существенной реконструкции. Примеров масштабной трансформации немного, что обусловлено большим объемом необходимых капвложений».
Московский департамент науки, промышленной политики и предпринимательства провел анализ существующих промплощадок по округам столицы, чтобы определить, какие из них можно преобразовать, а какие — использовать согласно функциональному назначению. В итоге на свет появилось восемь пилотных проектов по редевелопменту крупных промзон в пяти московских округах. По подсчетам чиновников, там можно построить до 30 млн кв. м жилья, а также разбить парки и обустроить общественные пространства. О реанимации промышленности речь, как правило, не ведется.