Пример из практики: мать одиночка в течение 5 лет безуспешно пыталась купить квартиру. Все банки ей отказывали, так как требовался генеральный гарант, по условиям министерства строительства им может быть только близкий родственник, которых у неё не было, о чём она с порога рассказывала в банке. Время шло, сын взрослел и приближался срок, когда статус неполной семьи, а соответственно и льготы, могли исчезнуть. Уже потеряв надежду на приобретение собственной квартиры, женщина обратилась за помощью к опытному посреднику. Поиск дальних (очень) родственников, готовых помочь женщине, быстро дал положительные результаты. Сегодня она живёт в своей квартире и исправно выплачивает ссуды.
Другой пример: молодая пара купила квартиру. До подписания договора они сделали проверку в банке и получили разрешение, но условное, так как распечатки с текущего счёта предоставлены не были. Их отделение банка находилось в другом городе, и нужно было выбрать день, чтобы туда съездить. Это удалось сделать только через две недели. Получив распечатки, банк отменил разрешение, обнаружив возврат чека из-за отсутствия покрытия. Пока всё это выяснялось - прошёл месяц. Поняв, что двери этого банка для них закрыты, молодые люди обратились в другой, предоставив распечатки, где возврат ушёл в прошлое. Но опытный служащий, увидев, что с момента подписания договора прошло больше месяца, а они только подают просьбу, сразу понял причину. В следующем банке то же самое. Вовремя обратившись за советом к специалисту, они спасли сделку и избежали штрафных санкций. В следующем банке они появились, как бы случайно и просто поинтересовались, какие условия им предложат. Выслушав служащего, поблагодарили и сказали, что хотя условия чуть лучше, чем получили они, но в другом банке у них всё готово, только ждут, пока продавец подготовит перевод машканты. Переманить клиента в Израиле святое дело. Посопротивлявшись для приличия, они дали возможность себя переманить. Как видно из этого примера, совет специалиста касался только поведения клиента в банке. Правильное ведение переговоров оказало свое действие.
3. Можно ли подавать просьбы сразу в несколько банков?
Наличие предварительного ответа не обязывает получать ссуды именно в этом банке. Просьбы можно подать хоть во все банки сразу, вопрос, насколько это целесообразно на этапе проверки, когда торговаться об условиях ещё рано. А просто для уверенности и спокойствия при поиске квартиры достаточно одного единственного разрешения. Кроме того, мы бы не советовали с самого начала заносить свои документы одновременно в несколько банков. Если вдруг выяснится какая-то погрешность в вашей финансовой биографии, двери этих банков окажутся для вас закрытыми. Проверив сначала в одном из них, всё ли в порядке, в следующем вы вносите нужные коррективы в общую картину, при необходимости. То, чего банки стараются избегать, так это конкуренции между своими же отделениями. У большинства крупных банков существует централизованная компьютерная база данных, и служащий любого отделения сразу увидит, подавали ли вы ранее просьбу. Без серьёзных оснований он не сможет перевести ведение ваших дел в своё отделение. Серьёзными основаниями могут служить: давний срок подачи предыдущей просьбы, удалённость того отделения от места покупки и места вашего проживания, сопровождение проекта каким-либо отделением и даже связь вашего посредника с этим отделением. Но перевод папки в другое отделение не является новой просьбой. Все те данные, которые были записаны ранее, сохранятся.
F. Обусловленность разрешения
Любое разрешение банка является условным. Есть такие условия, которые относятся ко всем без исключения. Например, копии документов обязательно должны быть сверены с оригиналами. При покупке квартиры со вторых рук её стоимость должна быть подтверждена шамаутом (оценкой специалиста). Министерство строительства должно подтвердить ваши права на льготные ссуды. До перевода денег из банка покупатель обязан уплатить в счёт стоимости квартиры определенную сумму, обычно 10% из личных сбережений. Перевод денег обусловлен предоставлением документов о том, что квартира свободна от залогов, арестов и других препятствий передачи прав на неё от продавца к покупателю или предоставлением обязательств об освобождении. Кроме этого, банк вправе потребовать выполнения других условий, относящихся исключительно к конкретному случаю. Очень распространено требование уплаты всего личного взноса, в том числе и ключевых, до перевода ссуд. Этим банк хочет исключить довольно частые случаи попадания клиентов в трудные финансовые ситуации из-за отсутствия суммы последнего платежа и невозможности получить квартиру. В таких ситуациях люди часто обращаются к помощи серого рынка ссуд, что в конечном счёте приводит к их полной неплатежеспособности. Если вы попали в такое положение, попробуйте попросить дополнительную ссуду в своём ипотечном банке. Даже если до этого банк выдал вам, что называется, под завязку, он может пойти вам навстречу, так как в противном случае вероятность получить неплатежеспособного клиента очень велика. Один из способов убедить банк отказаться от требования оплаты всего личного взноса до ссуд - предоставить достаточно веские доказательства того, что с последним платежом проблем не возникнет: сберегательная программа, закрытый счёт, деньги на счету близких родственников, возможность, в крайнем случае, продать машину. Перспектива продажи недвижимости в странах бывшего Союза банк не очень убедит. Возможны и другие требования банка, например, к гарантам, особенно к генеральному. В любом случае, получив ответ из банка, поинтересуйтесь, чем он обусловлен, и нет ли у банка к вам особых требований.