Упомянутая норма указывает только на основание возникновения общей собственности, но не содержит конкретных оснований поступления имущества в общую собственность нескольких лиц. Отчуждение собственником доли в праве собственности на имущество как раз может являться одним из оснований поступления имущества в общую собственность, поскольку иное не запрещено законом; путем совершения данных действий происходит переход к режиму общей долевой собственности на имущество.
В соответствии со ст. 28 ГК за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением названных в п. 2 указанной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Согласно п. 2 ст. 28 малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
– мелкие бытовые сделки;
– сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
– сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Как видно, сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества, не относятся к числу тех, которые несовершеннолетние до четырнадцати лет могут совершать самостоятельно либо с согласия законных представителей, поэтому сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.
В практике работы нотариусов часто возникает вопрос о возможности совершения сделок с имуществом малолетних граждан не их законными представителями, а представителями по доверенностям, выданным, в свою очередь, законными представителями. Иными словами, вправе ли родители, усыновители и опекуны выдавать доверенности на совершение сделок от имени малолетних граждан.
По мнению автора, эта проблема представляется в достаточной степени надуманной и заключение подобных сделок не противоречит действующему законодательству.
Противоположное утверждение базируется главным образом на буквальном толковании использованного в п. 1 ст. 28 ГК слова «только»: за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать только их родители, усыновители или опекуны. Из указанной формулировки сделан вывод, что совершение сделок от имени малолетних граждан относится исключительно к личным полномочиям их законных представителей. Представляется, что подобный вывод является неправильным. Из названной нормы вытекает лишь следующее:
– малолетние граждане сами не вправе совершать сделки; данное общее правило подтверждается исключением, предусмотренным п. 2 ст. 28 ГК;
– сделки от имени малолетних граждан не вправе совершать лица, не наделенные законными полномочиями (бабушки, дедушки, братья, сестры и т. п.);
– законными представителями несовершеннолетних граждан являются только родители, усыновители или опекуны.
Никаких иных умозаключений из правила, установленного п. 1 ст. 28 ГК, следовать не может. Возможность реализации гражданских прав через представителя ограничена лишь рамками п. 4 ст. 182 ГК: не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Данное ограничение установлено для совершения действий, отличающихся особой спецификой и связанных непосредственно с личностью их участников. В отношениях между родителями и их несовершеннолетними детьми такими действиями могут являться, например, воспитание детей, забота родителей об их здоровье, обеспечение получения детьми основного общего образования; защита родителями прав и интересов детей, наконец, содержание родителями детей. Это действительно личные обязанности родителей, которые не могут быть переданы ими другим лицам.
Распоряжение имуществом не относится к действиям исключительно личного характера, и запретить возможность представительства для реализации полномочий было бы неправомерно.
Дополнительным аргументом в защиту высказанной позиции является установленный законом порядок совершения сделок с имуществом от имени граждан, признанных недееспособными. Как недееспособные граждане, так и малолетние дети, не достигшие шестилетнего возраста, сами не вправе совершать сделки. Однако ст. 29 ГК не запрещает возможности передачи полномочий опекуна по распоряжению имуществом другим лицам.