В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Учитывая, что арендатор здания является фактическим землепользователем занятого им земельного участка на основании договора аренды вне зависимости от наличия или отсутствия согласия его собственника, он признается плательщиком арендной платы за такой земельный участок. В вышеуказанном случае правоустанавливающим документом является договор аренды здания.
1.5. Прекращение договора аренды
Договор аренды обычно прекращается после истечения срока его действия. В то же время законодательством предусмотрена возможность его досрочного прекращения. По общему правилу, договор расторгается по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Прекращение же договора по требованию одной из сторон возможно только по решению суда. Исключением является случай расторжения договора при одностороннем отказе от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
По общему правилу, договор аренды прекращается по истечении срока аренды.
Если в договоре срок аренды не был установлен, то каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (при аренде недвижимого имущества – за три месяца) (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Участники договора могут установить и иной срок для уведомления о прекращении договора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества. Возврат имущества оформляется актом приемки-передачи.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).
При заключении договора аренды объектов недвижимости смерть гражданина-арендатора также не является основанием для прекращения арендных отношений. По общему правилу, его права и обязанности по договору переходят к наследнику. Иное может быть установлено только законом или непосредственно договором аренды. Для того чтобы отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия (при отсутствии соответствующих указаний в договоре или законе), арендодатель должен доказать, что заключение договора с умершим арендатором было обусловлено личными качествами последнего.
Законодатель предусмотрел основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию как арендодателя, так и арендатора.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор:
– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
– существенно ухудшает имущество;
– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. Стороны могут установить в договоре возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендной платы в установленный срок (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее – письмо Президиума ВАС РФ № 66);
– не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в случае, если в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.