После получения постановления наступает заключительный этап всего переоформления права на земельный участок – заключение договора с администрацией на предоставление земельного участка в аренду или оформление его в собственность. Данный процесс так же отнимет времени не меньше месяца и в итоге, Вы получаете на руки готовый документ, подтверждающий право собственности клиента на земельный участок или договор аренды. С данным документом и землеустроительным делом следует сразу же идти в регистрационную палату для государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок. В регистрационную палату будет представляться так же и документация БТИ, поэтому, если с момента ее составления и до государственной регистрации права прошел год, то потребуется снова вызывать техника БТИ и платить за вызов.
2. Оказание риэлтором комплексных услуг
В рамках данного договора рассмотрим правоотношения сторон в случаях, когда риэлторы оказывают не одну, а несколько последовательных услуг в совокупности. В принципе по содержанию данных услуг видно, что они не совсем «риэлторские», в основном они связаны с управлением недвижимым имуществом или денежными средствами клиента. Общая цель у всех услуг одна – принести прибыль своему клиенту от сделок с его недвижимым имуществом или правом на последнее.
Примером такого рода услуг может быть долевое участие в строительстве или иное инвестирование денежных средств клиента в строительство. Риэлторская фирма, вкладывающая денежные средства клиента (управляющая ими) может столкнуться с рядом проблем, связанных с правовой неопределенностью (неоднозначность подхода) к регулированию отношений сторон при участии в строительстве жилых комплексов. В частности не понятно, какой способ оформления правоотношений сторон лучше выбрать для риэлторской фирмы, что означают и какие проблемы могут возникнуть в связи с последними изменениями законодательства в области ипотеки. Какими правами может обладать риэлторская фирма относительно объекта незавершенного строительства, и каково вообще его правовое положение.
2.1. Инвестирование в строительство или простое товарищество?
Феномен инвестиционного договора заключается в том, что при отсутствии какого-либо внятного указания в законе он выступает неотъемлемым элементом капитального строительства, а также инвестиционного процесса любого уровня. Несмотря на неоднократные попытки найти объяснение данной конструкции, в лучшем случае возникают ассоциации с договором о долевом участии в строительстве, в худшем с созданием местного оффшора. Риэлтору, как одному из участников таких, довольно сложных и «запутанных» правоотношений не лишним будет знать о том, какие проблемные вопросы в правовом регулировании могут возникать при участии в правоотношениях по инвестированию строительства.
В инвестиционном строительстве и при реализации построенного жилья, как правило, используются следующие виды договоров:
1) инвестиционный контракт;
2) договор долевого участия в строительстве (как варианты: «договор инвестирования строительства», «привлечения финансовых средств в строительство», «уступки прав инвестирования строительства»);
3) договор уступки права требования жилья;
4) договор купли-продажи жилья.
Разработчики трех инвестиционных законов в качестве основного документа, призванного регулировать взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, назвали договор, но предмет его указать забыли. Образовавшийся пробел в правовом регулировании попыталась заполнить судебная практика. Опубликованное ВС РФ «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.09.2002, призванное защитить физических лиц как самую уязвимую категорию инвесторов, впервые ввело в официальный юридический оборот термин «договор об инвестиционной деятельности». Признаки договора сформулированы не были, но ВС РФ сделал важный шаг – признал факт существования договора об инвестиционной деятельности в качестве самостоятельной сделки, не предусмотренной ГК РФ (ст. 421 и 422 ГК РФ).
В свою очередь, практика сформировала блок вопросов. Является ли договор о долевом участии в строительстве разновидностью инвестиционного договора или это самостоятельная конструкция? Если средства вкладываются не в строительную продукцию, а в оборудование, товарные запасы или ценные бумаги – это все тот же инвестиционный договор или уже нет? И изменится ли характер такого договора с участием в нем граждан?