Другая проблема – определение начального и конечного моментов в инвестиционном процессе. Застройщики начинают продажи квартир на стадии утверждения градостроительных программ и получения разрешений (не на строительство, нет!) на разработку проектной документации. А между оформлением документации и разрешением на строительство могут пройти годы. Зачастую, подписав договоры о строительстве квартир и получив с граждан деньги, застройщик уступает разработанную документацию и свои права другой организации, которая будет заниматься следующим этапом, забыв при этом оформить земельный участок. Такая цепочка может оказаться весьма длинной. Между тем, риэлторской фирме, оказывающей клиенту услугу по управлению его денежными средствами, вложенными в долевое строительство жилого дома, важно отслеживать все данные моменты, и своевременно требовать или брать на себя вопрос об оформлении земельного участка.
Как следствие – запредельная стоимость квадратного метра и стопки исков от незадачливых инвесторов, обнаруживших, что на их жилплощадь претендуют другие, не менее добросовестные приобретатели. Уличить кого-либо в мошенничестве в данной ситуации бывает трудно: до получения официального разрешения на строительство строительной деятельности по действующему законодательству как бы и нет, и заключить договор долевого участия с гражданином нельзя.
Правда, опытные застройщики предпочитают страховаться – инвестиции на «достроительном» этапе оформляются не договором, а в порядке членства в хозяйственном товариществе или обществе. Ответственности здесь практически никакой: в этом случае вы не жилье строите, а занимаетесь предпринимательской деятельностью на свой страх и риск.
Один известный московский риэлтор создал коммандитное товарищество, где в роли коммандитистов выступают дольщики. Членство оформляется «договором инвестиционного вклада». Про квартиру там ни слова. Но паевой взнос, разумеется, равен ее полной рыночной стоимости. На словах обещают подписать дополнительное соглашение, когда получат разрешение на строительство.
Начальным этапом трудности инвестора не исчерпываются. Даже если инвестиционный договор добросовестно исполнен сторонами, застройщик, прежде чем продать квартиру инвестору, предпочитает включить ее в Единый реестр прав на недвижимое имущество. Расчет прост: после оформления договора купли-продажи претензии к качеству строительных работ уже не принимаются.
Для оформления строительного процесса застройщики и риэлторы используют даже финансовые институты, например паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Впрочем, ПИФы в жилищном строительстве широкого распространения не получили. Помимо недоверия населения к ценным бумагам инвестор, присоединяясь к договору доверительного управления ПИФом, утрачивает право лично контролировать процесс строительства и должен полагаться на добросовестность и компетентность управляющей компании. Сам порядок оформления результатов инвестирования в собственность инвесторов в Законе не предусмотрен. Кроме того, инвесторы несут риск убытков, связанных с изменением рыночной стоимости имущества, составляющего ПИФ.
Судя по всему, исчерпав иные ресурсы, законодатели вновь вспомнили о практике ЖСК. Не так давно принятый Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан» призван разрешить все проблемы в деле «привлечения и использования денежных средств членов кооперативов на приобретение или строительство жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов». Разработчики предлагают гражданам числом не менее 10 и не более 20 тыс. зарегистрировать в качестве юридического лица жилищно-накопительный кооператив, сформировать органы его управления и ревизионную комиссию (из состава участников), а также, по-видимому, нанять штат сотрудников: бухгалтеров, юристов и строителей. После чего кооперативу останется лишь приобрести жилое помещение или право на строящееся жилое помещение.
Думается, подобный закон не решит жилищную проблему. Необходимость в законодательной разработке конструкции инвестиционного договора назрела не только потому, что инвесторы и исполнители чувствуют себя не защищенными на рынке инвестиций. В современных условиях сформировалась проблема, обусловленная капитализацией доходов. Не зря экономисты под инвестированием понимают процесс вложения капитала в какое-нибудь предприятие, дело.