Судебная практика в Российской Федерации на этот счет различна, но в последнее время наметилась тенденция в пользу применения данного законодательства к рассматриваемым отношениям.
Применение законодательства о защите прав потребителей к рассматриваемому договору означает возможность для инвестора-потребителя в случае нарушения договорного обязательства взыскать с заказчика установленную ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» неустойку в размере 3 % за каждый день просрочки, но не более цены договора, и компенсацию морального вреда. Причем установленный законодательством размер неустойки не может быть уменьшен сторонами.
Например, между гражданами К. и строительной компанией был заключен договор о долевом строительстве трехкомнатной квартиры, согласно которому граждане оплатили 663600 руб., а общество обязалось выполнить комплекс работ по строительству дома и сдать его Госкомиссии в 4-м квартале 2002 г. Однако организация свои обязательства не выполнила и перенесла срок сдачи дома в эксплуатацию на 4-й квартал 2003 г. Граждане обратились с иском в суд и просили взыскать неустойку в размере уплаченной суммы согласно Закону РФ «О защите прав потребителей».
Строительная компания иск признала в части того, что в соответствии с п. 5.4 договора, если дом не построен, не сдан в эксплуатацию, либо сроки ввода сорваны более чем на 90 дней, застройщик обязуется оплатить дольщику неустойку в размере 0,01 % от внесенных сумм за каждый день просрочки позже 4-го квартала 2002 г., т. е. в сумме 11000 руб.
Куйбышевский районный суд г. Самары в решении обоснованно указал, что в соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» данное условие ущемляет права потребителей и не соответствует закону. Суд применил ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» и взыскал в пользу истцов 663600 руб. Кассационная инстанция уменьшила размер взыскиваемой неустойки до суммы 30000 руб. на всех истцов, с учетом несоразмерности нарушения и правовых последствий.
На практике бывает, что строительная организация вообще не включает в договор условие об ответственности, предполагая, что никаких штрафных санкций не будет. Кроме того, строительные организации иногда стремятся оградить себя от ответственности через систему договоров об уступке прав. В этих случаях реальные инвесторы-граждане получают права на объект только по договорам об уступке прав, в которых есть пункты об исключении пунктов первоначального (предыдущего) договора о возможности предъявить требования о выплате неустойки в связи с задержкой сроков строительства. Подобные условия ущемляют права потребителей, противоречат закону и являются ничтожными.
При рассмотрении подобных споров суды практически всегда используют ст. 333 ГК РФ и уменьшают взыскиваемый размер неустойки по спорам. В Самарской области сложилась практика ограничения взыскиваемой неустойки до суммы в пределах от 5 до 50 000 руб. Однако применение данной нормы не должно быть автоматическим. Судебным органам следует учитывать всю совокупность факторов: степень нарушения условий договора, срок просрочки, цену договора, срок пользования заказчиком денежными средствами граждан и т. д.
Кроме того, целесообразно снизить установленный законом размер неустойки для споров из инвестиционных договоров граждан-потребителей.
Анализ судебной практики по взысканию морального вреда в Самарской области по таким делам показывает ограниченный размер взыскиваемых компенсаций в переделах 10 000 руб.[4]
При осуществлении строительства объекта в роли заказчика может выступать только одна организация, которая в соответствии с положением о заказчике-застройщике выполняет функции заказчика-застройщика, а другие организации-дольщики (инвесторы) или физические лица, заключившие договоры на часть стоимости строительства этого объекта, перечисляют денежные средства на финансирование строительства своей части объекта, и после ввода в эксплуатацию объекта эта часть передается организации-дольщику (инвестору) и является его собственностью. Риэлторские фирмы могут участвовать в данных правоотношениях по строительству многоквартирных жилых домов в качестве организации-дольщика.
Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.