Мы уже говорили, что риэлторская фирма может оформлять свои правоотношения договором долевого участия в строительстве, который будет являться разновидностью инвестиционных правоотношений. Несомненно, у договора долевого участия в строительстве для риэлторской фирмы есть положительные стороны. Договор направлен, прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства.
Преобладающей чертой данного договора является обменный, встречный характер, дольщик как бы выступает в роли покупателя профинансированной им доли. Однако рассматривать договор долевого участия в строительстве как разновидность договора купли-продажи нельзя по следующим соображениям.
Различия в договорах купли-продажи недвижимости и долевого участия в строительстве заключаются, во-первых, в предмете. При заключении договора долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует. Поэтому предмет договора долевого участия может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками, в то время как предметом договора купли-продажи недвижимости может выступать только индивидуально-определенная вещь (ст. 554 ГК РФ).
Для договоров, в которых его предметом выступает объект недвижимости, согласование условия о нем имеет свои особенности, обусловленные тем, что любой объект недвижимости так или иначе уникален (даже в случаях типового проектирования жилых домов). В силу этого выполнение требований ст. 554 ГК РФ о точном указании предмета во многих случаях является затруднительным. Более того, в процессе строительства возможны различные перепланировки, в результате которых могут быть изменены основные характеристики предмета договора о долевом участии.
Во-вторых, по договору купли-продажи осуществляется переход права собственности от одного лица другому и соответственно он является производным способом приобретения права собственности. Договор же долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость.[6]
До момента государственной регистрации права собственности дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права. Такого права лишен и заказчик, заключивший договор строительного подряда. Поэтому риэлторская фирма будет заранее «застрахована» от возможных недобросовестных действий контрагентов, которые не смогут зарегистрировать своих прав на объект недвижимого имущества.
Риэлторская фирма при строительстве жилых домов может столкнуться и с такой проблемой, иногда заказчик, не имея соответствующих денежных средств для оплаты выполненных подрядчиком работ, предлагает ему в качестве оплаты принять помещения в строящемся объекте. В подобной ситуации стороны заключают договор долевого участия в строительстве, в котором указывают, что в счет оплаты капитального строительства подрядчику передаются соответствующие помещения. Представляется, что такая разновидность договора долевого участия не может быть признана договором простого товарищества, так как подрядчик претендует лишь на эквивалентную оплату своих услуг, и в силу недостатка денежных средств, неразвитости системы кредитования вынужден согласиться на «оплату натурой», в дальнейшем реализуя полученные помещения.
Как правило, особенность таких договоров заключается в следующем: между заказчиком и подрядчиком заключается договор подряда, по условиям которого расчет с подрядчиком за выполненные им работы (возмещение ранее вложенных средств) производится по окончании строительства в виде долевой собственности на построенный объект строительства.
В итоге можно сказать, что наиболее выгодной формой участия риэлторской фирмы в строительстве жилого комплекса будут являться правоотношения по инвестированию в форме долевого участия в строительстве. При такой форме правоотношений интересы риэлторской фирмы будут наиболее защищены от возможных недобросовестных действий со стороны контрагентов.