Соответственно, расходы, связанные с возвратом дольщику ранее внесенных средств и осуществляемые организацией-застройщиком, не учитываются при определении налоговой базы при применении упрощенной системы налогообложения.
При этом обращаем внимание, что организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут Книгу учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, в которой в хронологической последовательности на основе первичных документов позиционным способом отражают все хозяйственные операции за отчетный (налоговый) период.
Как справедливо разъяснил Минфин России в своем письме, налогоплательщик, получивший средства целевого финансирования, обязан их учитывать отдельно от других средств. Иначе полученные средства наряду с обычными авансами придется учитывать в целях налогообложения с даты их получения.
Немало вопросов по бухгалтерскому учету возникает и при продаже риэлторской фирмой объекта незавершенного строительства. Самый распространенный вариант продажи «незавершенки» – реализация объекта по договору купли-продажи. Его мы и рассмотрим на конкретном примере.
Для регистрации права собственности на «незавершенку» необходимо выполнение следующих условий:
1) для строительства объекта должен быть отведен земельный участок;
2) должно быть получено разрешение на строительство;
3) при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;
4) объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления);
5) объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда;
6) имеется необходимость совершения сделки с незавершенным объектом как объектом недвижимости.
Таким образом, если строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на «незавершенку» нельзя зарегистрировать. Соответственно, риэлторская фирма может выступать заказчиком, в таких случаях она может зарегистрировать свое право, при соблюдении приведенных условий, либо не являться таково. Риэлторская фирма может выступать одним из инвесторов строительства, не выполняя при этом функций заказчика (что наиболее распространено).
Прежде чем заключить договор купли-продажи «незавершенки», собственник объекта должен зарегистрировать право собственности на него. Такая регистрация производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, на котором начато строительство объекта, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта «незавершенки» (п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Получив свидетельство о праве собственности на объект, организация может им распоряжаться как объектом недвижимости, в том числе продать (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Отметим, что в Москве свидетельство о праве собственности выдает Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
При продаже объекта покупателю передается право собственности и на объект, и на земельный участок, на котором он расположен (если, конечно, продавец является собственником этого участка). При этом покупатель может потребовать оформления нового правоустанавливающего документа на землю.
Продажа «незавершенки» по договору купли-продажи отражается в бухучете организации с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы». Так, доходы и расходы от продажи «незавершенки» будут считаться операционными. Основание – пункт 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н, и пункт 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н. Реализация объекта незавершенного строительства облагается НДС. При этом организация сможет возместить из бюджета «входной» НДС по расходам, связанным со строительством объекта (п. 5 ст. 172 Налогового кодекса РФ).[11]
За государственную регистрацию права собственности на объект с организаций взимается пошлина в размере 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина относится к федеральным налогам (п. 10 ст. 13 НК РФ). Поэтому в бухучете расчеты по уплате госпошлины отражаются на счете 68 «Расчеты по налогам и сборам».