Отправной точкой фабулы пьесы послужило, по мнению Л. Е. Белозерской, сообщение в газете о «салоне» Зои Буяльской, превращавшемся по ночам в притон. Данное сообщение не разыскано, но схожих сюжетов в журналах тех лет немало. В рассказе М. Зощенко «Веселая масленица» (Красный ворон. 1923. № 7. С. 4) повествуется о «государственной» должности управдома, обязанного «по декрету» донести, если какая-нибудь из квартир вверенного ему дома окажется «веселящейся». В квартире № 48, где живут «две девицы» — Манюшка и еще одна гражданка «с эстонской фамилией», — «пение, шум, разгул вообще». Бдительный управдом размышляет: «Хорошо бы девиц этих с поличным накрыть, с уликами». Рассказ оканчивается тем, что управдом не может устоять против соблазна — и развлекается вместе с прочими гостями подозрительной квартиры. Можно вспомнить и стихотворение Д. Цензора «Квартирка», в котором описано, как «только в ночь и по утрам // Поднимается в квартире // Невозможный тарарам...» (Красный ворон. 1924. № 34. С. 5), и т. д. Красноречивая карикатура в журнале изображала компанию сомнительных личностей в «черном воронке», обменивающихся репликами: «Нечего сказать, хороша компания! Какие-то шулера, валютчики, торговцы кокаином!..» — «А вы, сударыня, чем заниматься изволили?» — «У меня — дело чистое. Я — квартирку сдавала. Шесть девушек, и такие, что пальчики оближешь!» (Красный ворон. 1924. № 6. С. 8).
В источниках — и литературных, и жизненных, — недостатка не было.
Самый ранний по времени документ, рассказывающий о начале работы Булгакова над пьесой, датирован 16 сентября 1925 года. 1 января 1926 года было заключено соглашение автора со Студией, а 11-го — уже состоялось чтение готовой пьесы. «Зойкина» была принята вахтанговцами прекрасно, через несколько недель начались репетиции, к концу сезона спектакль должен был выйти к публике.
Первоначально репетировался не тот текст, который в конце концов стал литературной основой спектакля. Сохранился ранний вариант первой редакции «Зойкиной квартиры» (неполный) (Музей Театра им. Евг. Вахтангова. № 437), комментариями к которому могут служить письма М. А. Булгакова к А. Д. Попову, постановщику «Зойкиной». Прежде всего — пьеса была четырехактной, в ней несколько иначе работала фабульная связь: муровцы не знали китайцев Зойкиной «мастерской», и для их опознания существовала специальная «сцена с аппаратами» в МУРе, где в «волшебном фонаре» проходили фотографии из муровских досье. «Мифическая личность» Ромуальд Муфтер, о которой в известных нам редакциях пьесы лишь упоминается, — появлялась на сцене, и проч.
Одновременно прошедшие генеральные репетиции во МХАТе и в Студии окончились запрещением обоих спектаклей — и «Дней Турбиных», и «Зойкиной». Собравшийся 6 июля совет Студии предложил Булгакову внести в пьесу коррективы (подробно о творческой истории пьесы см.: Гудкова В. В. «Зойкина квартира» М. Булгакова. — В сб.: М. А. Булгаков-драматург и художественная культура его времени. М., 1988. С. 96–124).
16 июля постановщик «Зойкиной квартиры» А. Д. Попов пишет Булгакову: «...целиком согласен с проектом переделки, предложенным советом студии, и еще к этому прибавил бы следующее: 1-ю и 2-ю картины II-го акта я бы соединил в одну картину, т. е. скомбинировал бы текст этих двух картин так, чтобы он перемежался между собой, — для этого Зойку отделил бы от «фабрики» маленькой ширмочкой. Эта комбинация сохранила бы нам обе картины, т. е. «фабрику на ходу» со сц<еной> «Алла — Зоя», и сэкономила бы время и перестановку и сгустила бы эти две вялых картины в одну густую компактную картину».
Ответ Булгакова резок: «По-видимому, происходит недоразумение: я полагал, что я продал Студии пьесу, а Студия полагает, что я продал ей канву, каковую она (Студия) может поворачивать, как ей заблагорассудится.
Ответьте мне, пожалуйста, Вы — режиссер, как можно 4-х актную пьесу превратить в 3-х актную?!»
Лето у автора уходит на переделки. В письме к В. В. Вересаеву 19 августа 1926 года Булгаков иронически описывает свое состояние: «Мотаясь между Москвой и подмосковной дачей (теннис в те редкие промежутки, когда нет дождя), добился стойкого и заметного ухудшения здоровья. Радуют многочисленные знакомые: при встречах говорят о том, как я плохо выгляжу, ласково и сочувственно осведомляются, почему я в Москве, или утверждают, что... с осени я буду богат!! (Намек на Театр)».
Тем не менее в результате летней работы драматург выполняет все требования и пожелания совета Студии, кроме сведения пьесы к трем актам. Но чуть позже находится устраивающий и театр и автора выход: третий и четвертый акты идут в одном действии как две картины. Отметим, что исправления, произведенные Булгаковым, пошли на пользу пьесе. Совет решал художественные, не конъюнктурой продиктованные задачи.