Осенью, перед самым выпуском, проходит еще одна редактура «Зойкиной» — теперь цензурная, снимающая острые в идеологическом отношении реплики, сценки, те самые, которые и конституируют пьесу, отличают булгаковское мышление от других авторов, сочиняющих на близкие темы. Основные смысловые купюры сосредоточены в третьем акте, на страницах которого красный карандаш особенно настойчив. И красным же карандашом приписано: «Финальная фраза всех муровцев: “Граждане, ваши документы”».
28 октября 1926 года проходит премьера. Одна из зрительниц спектакля в частном письме отозвалась о «Зойкиной квартире»: «По-моему, это блестящая комедия, богатая напряженной жизненностью и легкостью творчества, особенно если принять во внимание, что тема взята уж очень злободневная и избитая и что игра и постановка посредственны. Жаль, что его писательская судьба так неудачна, и тревожно за его судьбу человеческую» (О. Ф. Головина — М. А. Волошину. Цит. по ст.: Купченко В., Давыдов З. М. А. Булгаков и М. А. Волошин. — В сб.: М. А. Булгаков-драматург и художественная культура его времени. С. 423). Автор формулирует свое отношение к тексту, вышедшему из-под цензорской правки, еще резче: «Пьеса выхолощена, оскоплена и совершенно убита» (цит. по кн.: Новицкий Павел. Современные театральные системы. М., 1933. С. 163).
Не будет преувеличением сказать, что в сезоне 1926/27 годов Булгакову-драматургу прессой уделено внимания больше, чем кому бы то ни было. Спектакли шли в Ленинграде (БДТ), Саратовском государственном театре им. Н. Г. Чернышевского, в Тифлисском рабочем театре, Крымском государственном драматическом театре (Симферополь), Драматическом театре им. А. В. Луначарского г. Ростова-на-Дону, Бакинском рабочем театре, Театре русской драмы г. Риги, в Свердловском государственном театре им. А. В. Луначарского, повсюду принося ощутимый материальный успех (другими словами — зрительскую поддержку и признание) — и практически единодушное осуждение критики. При этом в рецензиях отсутствует эстетический анализ, рассказ о композиции спектакля, декорациях и проч. Минуя «форму», критики обращаются прямо к сути, не скупясь на политические ярлыки и обвинения. В. Павлов утверждал: «Знакомая московскому зрителю насквозь мещанская идеология этого автора здесь распустилась поистине в махровый цветок» (Жизнь искусства. 1926. № 46. С. 11). А. Глебов обвинял Булгакова в том, что он приглашает зрителя «посочувствовать бедным приличным дамам и барышням, в столь тяжелое положение поставленным большевиками» (Печать и революция. 1926. Кн. 10. С. 99). Обвинения в «мещанстве» и «пошлости» соседствуют с обвинениями в контрреволюционности: «Горьким смехом смеется Булгаков. Таким, каким смеются перед лицом своей политической смерти, — писал Н. Боголюбов. — В смысле социально-политическом булгаковские пьесы — это <...> попытка проехаться по лицу советской власти и коммунистической партии» (Программы государственных академических театров. 1926. № 64. С. 11). Имелось в виду не что иное, как «социальная принадлежность» высмеиваемых автором персонажей к той или иной группе. Так, Нусинов И. М. выстраивал уже творческий путь драматурга в целом: «Реабилитацию прошлого Булгаков дополнил дальнейшим диаволизированием советского настоящего: одновременно с драмой «Дни Турбиных» он ставит комедию «Зойкина квартира».
Драма — последние дни Турбиных, трагически погибающих под звуки «вечного Фауста». Комедия — притон, где ответственные советские люди проводят свои пьяные ночи, и носитель рабочей демократии, рабочий — представитель домкома берет взятки и укрывает притон» (Печать и революция. 1929. Кн. 4. С. 52). Деление общества на «социально близких» и «социально чуждых», классифицирующее людей по их анкетным данным, представлялось истинным и все объясняющим.
Встречались и иные суждения, где, несмотря на неприятие произведения, присутствовала точность видения поэтики драматурга, направленности его творчества. «“Булгаковщина” — нарицательное выражение буржуазного демократизма, сменовеховства в театральном творчестве — составляет ту классовую атмосферу, в которой сейчас предпочитает жить и дышать буржуазный интеллигент в советском театре», — обобщал И. Дорошев (Известия. 1928. 3 ноября). А. П. Новицкий дал формулу, представляющуюся и сегодня верной и точной — при условии, если снять уничижительные эпитеты: «...плоское остроумие диалога, бульварная занимательность интриги, беспринципно-циничное отношение к изображаемой действительности (опошление трагического и трагедизация пошлого) <...> — все эти качества драматурга М. Булгакова налицо и в “Зойкиной квартире”» (Современные театральные системы. М., 1933. С. 163).