С учетом всех обстоятельств Министерство финансов делало максимум возможного, чтобы уменьшить процент по ссудам. В первую очередь оно взялось за понижение нарицательного процента по облигациям Дворянского банка. Уже в конце 1892 года начались досрочный выкуп и конверсия в 4,5 %-ные закладные листы всех ранее выпущенных бумаг с 5 %-ным купонным доходом. В 1895–1896 годах Дворянский банк выпускал для реализации уже 4 %-ные бумаги, а в 1897-м начал предлагать рынку даже 3,5 %-ные ипотечные облигации. С. Ю. Витте удалось соблазнить закладными листами Дворянского банка и заграничных капиталистов, поскольку кредит России за рубежом тогда стоял очень высоко. Листы вначале продавались по высокому курсу — 97 за 100, однако скоро курс начал падать и в 1904 году дошел до 81. Банку пришлось вернуться к 4 %-ным облигациям, что было, конечно же, не к выгоде заемщиков.
Дворянский банк стремился иметь прибыль от операций. Часть ее употреблялась на предоставления заемщикам банка разного рода льгот. По абсолютной величине чистой прибыли Дворянский банк приближался к наиболее благополучным из числа акционерных земельных банков, таким как Московский, Виленский и Харьковский114.
Министр финансов С. Ю. Витте пошел навстречу крупным сельским хозяевам и еще в одном вопросе. Помимо Дворянского банка их интересы обслуживали 10 акционерных ипотечных банков. Но они, в отличие от Дворянского банка, выдавали помимо сельских еще и ссуды под крупную городскую недвижимость. В период 1895–1901 годов городские залоги вышли в их операциях деятельности на первый план.
Министерство финансов, обеспокоенное таким направлением работы акционерных земельных банков, 24 мая 1901 года издало памятный циркуляр. В нем отмечалось, что банки отклонились от своей первостепенной задачи, которая состояла в обслуживании сельского землевладения в первую очередь. Прозвучал и плохо замаскированный упрек в неблагодарности — ведь именно ссуды сельским земельным собственникам позволили банкам накопить значительные запасные капиталы и с их помощью уменьшить сборы с заемщиков, в том числе и городских, до вполне умеренных размеров. Беспрепятственный доступ городских заемщиков к кредиту, говорилось в циркуляре, чрезмерно увеличивает объемы эмиссии ипотечных облигаций, что неблагоприятно влияет на их биржевые курсы. Падение рыночной стоимости ипотечных бумаг ведет к удорожанию кредита — заемщики получают ссуды закладными листами по их нарицательной цене, но продавать бумаги им приходится по биржевому курсу, который ниже номинала. Помимо всего этого, земельные банки несли убытки почти исключительно на городских ссудах, поскольку реализация крупных залогов в городах крайне редко обходилась без значительных потерь ввиду ограниченного спроса на дорогостоящее недвижимое имущество.
Ссылаясь на практику некоторых земельных банков, сдержаннее других относившихся к городской недвижимости, С. Ю. Витте предложил ограничить городские ссуды до 1/3 общего объема всех ссуд. В циркуляре министр финансов недвусмысленно грозил ослушникам: «Со своей стороны я придаю столь важное значение полнейшему преобладанию земельных имуществ в составе банковских залогов, что не премину поставить в зависимость от успешного выполнения этой задачи разрешение банкам новых выпусков акций, обусловливающих увеличение закладных листов в обращении».
Направление, выраженное в министерском циркуляре, встретило полное понимание и в Государственном совете, и у носителя верховной власти. 29 апреля 1902 года император Николай II подписал закон, где говорилось: «В акционерных земельных банках сумма ссуд под залог городских недвижимых имуществ не должна превышать 1/3 общего итога остающихся непогашенными ссуд. Если в банке превзойдено это соотношение, то впредь до его возобновления ссуды под городские недвижимые имущества могут быть ежегодно выдаваемы на сумму не свыше одной пятой доли всех выданных в течение того года ссуд».
Земельные банки, немало заинтересованные в развитии городских операций — как-никак крупная недвижимость в столицах приносила чистого дохода в среднем 12 % на капитал, что было значительно выше прибыли от сельских имений, — предпринимали все возможное, чтобы обойти закон 12 апреля 1902 года. Получил огласку следующий факт. В 1903 году на утверждение министра финансов поступило дело о приеме Донским земельным банком имения с устроенной в нем лечебницей-санаторием. Лечебница была расположена в местности, которая относилась к категории городских поселений, однако оформление банком залога было произведено по правилам для сельских ссуд. Министр финансов нашел производство всей операции по сути совершенно неправильным115.