При этом вопреки всем усилиям государства увеличить спрос на рынке жилья, система ипотечного кредитования в России по-прежнему неэффективна. Главной ее проблемой остаются процентные ставки и величина первого взноса. Самые приемлемые ставки сегодня – около 10 % годовых в долл. США и 16 % в рублях. Однако не всем удается выполнить условия получения займа.
Собирая сведения о доходах заемщиков, банки, устанавливающие щадящие проценты, учитывают только официальную зарплату – необходима справка о доходах по форме 2 НДФЛ, заверенная налоговыми службами. Помимо этого, для получения кредита в некоторых банках (например, в Сбербанке) необходимо наличие двух поручителей, чей суммарный доход больше дохода заемщика.
Если учесть, что проблема выхода зарплат из тени в России еще далека от решения (зачастую, сами заемщики говорят о «черной» или «серой» заработной плате, о чем можно спрашивать их поручителей?!), от ипотеки отсекается значительная часть тех, кто и сегодня вполне мог бы ею воспользоваться.
К тому же, заемщиком по договору ипотечного кредитования вы сможете стать, только если вы являетесь гражданином Российской Федерации, имеете стабильную занятость и стабильную зарплату или предпринимательский доход, имеете собственные накопления в размере, колеблющемся от 5 до 30 % стоимости жилья, а срок окончания вашего кредитного договора наступит до достижения вами пенсионного возраста. Значит, если создавать портрет собирающегося взять кредит сроком на 10 лет идеального потенциального заемщика, то вам должно быть не более 45 (для женщин) или 50 (для мужчин) лет, стаж работы на высокооплачиваемой должности не менее шести месяцев, заработная плата за этот период должна неукоснительно повышаться плюс перспектива карьерного роста. Тогда закономерен вопрос: а зачем такому лицу кредит? Свои жилищные вопросы вы сможете решить собственными силами и в ближайшее время.
За кредитом обращается иная категория граждан, которые не в силах разрешить сложившуюся ситуацию собственными силами и средствами. Поэтому государство должно быть готово в какой-то мере представлять в первую очередь их интересы. Получается, что государство, понимая несомненную выгоду ипотеки, все же не имеет пока достаточных средств для того, чтобы дать ей развиваться полным ходом. Подобная нерешительная политика государства в вопросах ипотечного кредитования вынуждает кредитные организации быть чрезмерно избирательными в отношениях с клиентами – ведь банк, являясь коммерческой структурой, всегда руководствуется собственной выгодой.
Таким образом, роль государства в становлении ипотечного кредитования очень велика. Особенно с учетом чисто российской специфики в финансовой сфере его позиция должна быть еще более активной.
Напомним, что с этой целью было принято решение о создании Агентства ипотечного кредитования, на формирование уставного фонда которого, по данных специалистов, предполагалось первоначально выделить 225 млрд руб. Весь объявленный уставный капитал – 450 млрд руб. – должен был быть полностью сформирован за счет бюджетных средств.
В некоторых регионах уже появился первый успешный опыт ипотечного жилищного кредитования. Предоставлено около 40 тысяч кредитов, а в отдельных субъектах Федерации начали работать региональные агентства ипотечного жилищного кредитования.
В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования эти агентства названы операторами вторичного рынка ипотечных кредитов. То есть они представляют собой специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
К их основным функциям относятся:
1) рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
2) выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
3) привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
4) оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.
О вопросе рефинансирования и обо всех сопутствующих проблемах будет сказано ниже.
3.2. Почему ипотека выгодна вам как заемщику
Вступать или не вступать в ипотеку? Как оценить риск, взятый на себя при подписании с банком ипотечного договора? Насколько возможно, что при большой задолженности по выплате заемных средств и процентов (даже при условии, что причиной тому стали существенные изменения в уровне доходов) вас просто выселят на улицу, не учитывая даже права и интересы несовершеннолетних детей, поскольку законодательство дает серьезные гарантии кредиторам?