5) сумма долга по кредитному договору не должна превышать установленный «Положением о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» процент стоимости предмета ипотеки (90 %).
Ценность ипотечных ПИФов состоит в том, что в этот ПИФ можно передавать любые ипотечные ценные бумаги: закладные, облигации с ипотечным покрытием и т. п.
Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки ипотечных кредитов.
Преимущество этой модели – формирование в регионе рынка закладных и на этой основе – самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Предлагается следующий механизм рефинансирования:
1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) учредители общих фондов банкового управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;
3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.
Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.
3.5. Рефинансирование
Мы упомянули о рефинансировании, и, поскольку ставка рефинансирования будет определяющим фактором ценообразования на рынке жилья в скором времени, необходимо остановиться на нем поподробнее.
В последнее время в России получили развитие различные формы рефинансирования ипотечных кредитов, включая целевые кредитные линии международных донорских организаций (что доступно очень немногим), продажу кредитов инвестору (в рублях – Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, в валюте – частным банкам, желающим инвестировать средства в ипотечные активы), выпуск облигаций (что, как правило, требует дополнительных гарантий).
По-видимому, несмотря на все сложности, скоро появится первый эмитент ипотечных ценных бумаг, выпущенных в рамках одноименного закона. Все больший интерес проявляется к использованию паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также привлечению средств таких нуждающихся в надежных инструментах накопления инвесторов, как негосударственные пенсионные фонды и другие институты. Среди этого разнообразия все же не ясно, сформируется ли эффективный рынок инвестиций в эту сферу и появится ли выбор надежных схем и инструментов.
Наша экономика еще слишком слаба, для того, чтобы о новых веяниях мы могли делать самостоятельные выводы, а как обстоят дела с рефинансированием за рубежом? В Великобритании до сих пор основной источник для ипотеки – средства, привлекаемые через депозитарные институты, коммерческие банки и building societies,[1] хотя в последние годы возрастает роль секьюритизации[2] ипотечных кредитов.
На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств в ипотеку. Приведенная ниже классификация не означает, что в конкретных странах применяется только одна из перечисленных схем. Как правило, модели рефинансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, развиваются и изменяются их основные финансовые инструменты и механизмы, роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков.
Прежде всего, следует выделить модели рефинансирования, различающиеся источниками привлекаемых ресурсов:
1) с финансового рынка через вклады и депозиты;
2) с рынка капиталов через выпуск ипотечных ценных бумаг.