Стандарты разработаны Агентством исходя из анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям). На их основании в стране сформирован и во многих регионах страны действует механизм рефинансирования. Правда, единая федеральная система ипотечного кредитования пока отсутствует, но будет создана исходя из той практики, которая формируется ныне.
Зато в 87 субъектах РФ действует единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, АИЖК установлены договорные отношения с 20 страховыми компаниями. А по стандартам Агентства первичными кредиторами выдано 27 908 ипотечных кредитов и рефинансировано закладных на сумму 12 млрд 515 млн руб.
Исходя из целей, которые ставятся перед АИЖК, а также с учетом того, что оно создано со стопроцентным участием государства, формирование общероссийской системы можно рассматривать как крупнейший государственный бизнес-проект.
4. Как рассчитать проценты по ипотеке
4.1. Формулы расчета процентной ставки по ипотечному кредиту
Банковский ипотечный кредит, как и любой другой кредитный договор всегда возмезден.
Согласно п.1. ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщикобязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
За то, что вы берете на некоторый срок чужие денежные средства, на вас возлагают обязанность по оплате процентов в размере, предусмотренном договором, т. е. эти проценты представляют собой возмещение кредитной организации ее расходов, а также ее вознаграждение. На эти денежные средства банки и существуют. Из них выплачиваются проценты по вкладам физических лиц. Ведь фактически, этими денежными средствами вы и пользуетесь.
Часто случается, что кредитная организация применяет такую уловку, которую можно назвать «нечестный» процент: банком дается реклама, о том, что предоставляется кредит под 10 % годовых. Когда же вы приходите в этот банк и общаетесь с менеджером, он вам сообщает, что у вас ситуация непростая, кредит вы получите, но риск большой, а значит, и ставка будет не 10, а минимум 12–13 %.
Когда вы приносите документы и заполняете анкету ставка возрастает уже до 14–15 %. Но вас уже убедили, что в вашем случае любая кредитная оранизация вам в предоставлении кредита либо откажет, либо предоставит его, но под проценты, превышающие те, на которых вам дадут кредит здесь. Когда же через два месяца решение будет принято, то окажется, что банк готов вам выдать кредит, но не под 14 %, о которых говорил начальник кредитного отдела, а под 20.
В результате вы потратили время, у вас острая необходимость в деньгах, проходить всю процедуру заново в другом месте, да еще и без гарантий, вы не можете. Поэтому вы вынуждены согласиться даже на такие проценты.
Сам порядок начисления процентов, их размер, сроки выплаты, так и другие существенные условия, связанные с этим порядком определяется непосредственно в договоре.
Однако если даже предположить такой невероятный факт, что в договоре условия о процентах по какой-либо причине отсутствуют, то не спешите радоваться: согласно ГК РФ, при отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца (а если займодавец – юридическое лицо, в месте его нахождения) ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. Сроки же выплаты процентов должны быть конкретно указаны в договоре, так как вариантов очень много (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п.).
По мнению специалистов, различается несколько групп однородных ставок, характерных для отдельных секторов рынка ссудных капиталов: официальная учетная ставка, ставки рынка ценных бумаг, ставки по операциям банков и других кредитных институтов с небанковскими заемщиками и кредиторами.
Процентные ставки подразделяются также:
1) на долгосрочные и краткосрочные;
2) на основные и второстепенные (меняются вслед за основными);