Первичными являются требования именно предшествующего залогодержателя. И поэтому требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
Если же заемщик также не выполнил обязательства по обеим сделкам, а взыскание на заложенное имущество обращено по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно с этим может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой.
Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.
Таким же образом нужно поступать в обратном случае. То есть в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным уже предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой.
Для того, чтобы второй залогодержатель знал о том, что происходит обращение взыскания, законом возложена обязанность до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, на залогодержателя, намеренного предъявить свои требования к взысканию, возложена обязанность в письменной форме уведомить об этом другого залогодержателя.
6.2. Опасности, подстерегающие заемщика
Итак, вы заключили договор. Права и обязанности по нему вам понятны. Вы начинаете исполнять свои обязанности. Но через некоторое время узнаете, что ваш залогодержатель (банк) оказывается, осуществил уступку прав по договору об ипотеке. И он, в общем-то, прав, так как залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:
1) по договору об ипотеке;
2) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
Обратим внимание на то, что уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной, т. е. если между вами и банком был составлен только договор ипотеки, то уступка прав по нему будет законной. Но если между вами кроме договора была оформлена еще и закладная, то передача прав по ней осуществляется не на основании уступки, а согласно передаточной надписи.
Сама по себе передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме.
Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).
При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце, где должно быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.
Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не первая – владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.