Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и произведенной предыдущим владельцем последней отметке на ней, и не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
Гражданское законодательство допускает исполнение обязательств третьим лицом, т. е. когда за вас оплачивает вашу задолженность банку кто-либо другой. Если третье лицо полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя, чем часто пользуются некоторые юридические лица.
Допустим, предприятие-работодатель приняло решение предоставить работнику ипотечный кредит, но сделать это напрямую оно не может, так как эти кредитование отнесено законом к лицензируемым видам деятельности, т. е. они подлежат в обязательном порядке лицензированию. В этом случае вам необходимо оформить ипотечный кредит в том банке, который вы выберете, после чего ваш работодатель выкупает вашу закладную и оплачивает весь кредит и часть процентов по нему в соответствии с вашим договором об ипотеке, затем предъявляет вам требование о том, что вы теперь должны оплачивать свою задолженность не в банк, а этому предприятию. И дальше ваши правоотношения строятся уже не с банком, а с тем предприятием, которое предъявило вам для оплаты закладную.
Излишне напоминать, что нужно сохранять все платежные документы по выплатам по взятому вами кредиту, поскольку только эти документы будут надлежащим доказательством произведенной вами оплаты.
6.3. Обращение взыскания
Если обязательства по возврату кредита и выплате процентов по нему вами исполнены, то отношения между вами и банком строятся очень просто. После возврата всей суммы и при отсутствии претензий со стороны кредитной организации к вам, вы подписываете соответствующий документ (например, Акт), договор залога расторгается, а соглашение о расторжении и снятие залога регистрируют в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.
Проблемы начинаются, если вами нарушены какие-либо обязательства, предусмотренные кредитным договором.
Если договором ипотеки не предусмотрено иного, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки).
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.
1) заемщик отказывается совершать действия, указанные в первом варианте, в том числе подписывать соглашение о реализации залога. Банк обращается в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога (в данном случае – на приобретенное на кредитные деньги жилье). Но нужно учесть, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами РФ должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение;
2) стороны могут по взаимному согласию обратиться к нотариусу, подписать и нотариально удостоверить соглашение о реализации залога. По нему должник признает долг и в счет его оплаты передает право собственности на приобретенный объект недвижимости кредитной организации. Это соглашение регистрируется в ГУ Федеральной регистрационной службы и соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.