Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иного.
С января 2005 г. уже не препятствует выселению также тот факт, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Раньше требовалось, в частности, согласие органов опеки и попечительства, а оно давалось только когда права и интересы детей не нарушались. Сейчас же согласие органов опеки и попечительства может понадобиться только в случае проживания в квартире детей, оставшихся без родительского попечения. Но в связи с этим возникает вопрос, что же будет происходить с лицом, оформившим ипотечный кредит, купившим квартиру ля личных нужд, проживающим в ней с семьей, в которой есть дети, если вдруг произойдут некие экономические изменения и это лицо будет не в состоянии выплачивать этот кредит? Он окажется в буквальном смысле этого слова на улице с семьей?
Эта проблема регулируется нормами ЖК РФ.
Согласно ст. 95 ЖК РФ должен быть создан маневренный фонд, в который входят жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Указанные лица, выселенные в его жилые помещения, будут проживать там на основании договора найма (о праве собственности, конечно, нет и речи). Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. И договоры найма заключаются на эти помещения только до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.
Таким образом, обратить взыскание на жилье и выселить должника из квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, банкам очень просто.
Обобщая сказанное, нужно подчеркнуть, что ипотека прекращается по следующим основаниям:
1) своевременное и полное погашение залогодателем (должником) ранее взятого кредита и процентов по нему, т. е. перед нами – наилучшее окончание правоотношений банка и заемщика, который добросовестно исполнил свои обязательства перед залогодержателем;
2) по требованию залогодателя:
а) если существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;
б) при гибели заложенной вещи или прекращение заложенного права;
в) при обращении взыскания на предмет залога (жилье), продажа его с торгов.
Все эти случаи, влекущие прекращение ипотеки, должны быть зарегистрированы в «Едином государственном реестре», где в свое время был зарегистрирован и сам договор о ней.
6.4. Выплата кредита досрочно
Кредит можно вернуть досрочно. Или нужно. Возможны варианты.
Законом об ипотеке предусмотрено следующее.
1. Статья 12 закона возлагает на заемщика (т. е. на вас) обязанность по предупреждению залогодержателя (банка) о правах третьих лиц на предмет ипотеки (т. е. если приобретаемая вами на заемные деньги квартира уже обременена правами залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и другими правами). Эта обязанность должна быть вами исполнена при заключении договора об ипотеке. Если вы в письменной форме не предупредили банк обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц, то банк вправе потребовать от вас досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
2. Не исключено, что имущество, являющееся предметом ипотеки (та же квартира), изымается у залогодателя (т. е. у вас) в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация). Согласно ст. 42 ипотека в этом случае в отношении этого имущества прекращается.
Банк как залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой. Поэтому, когда возникает вопрос о страховании, некоторые банки требуют дополнительного страхования от подобных судебных решений.