3. Так как залогодатель может использовать заложенную квартиру по назначению, то он при этом должен стремиться к тому, чтобы состояние имущества не ухудшалось. Если же по обстоятельствам, за которые банк не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Эти последствия утраты или повреждения заложенного имущества предусмотрены ст. 36.
Перечисленные условия, которые являются основанием для требования банка досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, обоснованы теми или иными нарушениями со стороны заемщика.
Ряд норм Закона об ипотеке также предоставляет право банку сначала потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Так, ст. 50 содержит ряд отсылочных оснований (к ст. 35, 39, 41) обращения взыскания на зало женное имущество в этих случаях.
1. Статья 35 содержит перечень прав залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества. При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
2. В статье 39 содержатся последствия нарушения правил об отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке. Если вы решите продать или иным образом произвести отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением условия закона о предварительном согласовании с банком, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
1) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения соответствующих мер;
2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по нему.
3. Статья 41 предусматривает последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество.