Директор ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» Александр Комаров считает, что рост стоимости квадратного метра жилья в России и, в частности, в Свердловской области продолжается, и ипотечное кредитование в какой-то мере стимулирует этот процесс. Это мнение было высказано на Всероссийском совещании по развитию ипотеки. Изначально появление ипотеки способствовало росту спроса на жилье, и при отсутствии действенных мер, направленных на увеличение строительства нового доступного жилья, дальнейшее повышение спроса на ипотеку вызовет еще больший рост цен. В результате количество граждан, которые смогут рассчитывать на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, будет сокращаться.
В Красноярском крае во время пресс-конференции заместитель генерального директора Красноярского фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов обрисовал возможные риски в ипотечном строительстве. По мнению чиновника, минимизировать все возможные проблемы возможно лишь в случае вступления в государственную программу ипотечного жилищного кредитования. «Анализ показал, что никакой другой ипотеки, кроме государственной, в мире не существует», – заявил Бердоусов.
Директор центра ипотечных программ «МИЭЛЬ» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова считает, что значительных изменений в составе банковских ипотечных продуктов за последнее время не отмечалось. Процентную ставку за пользование кредитом банки устанавливают в зависимости от того, на каком рынке покупается объект недвижимости. Так, ипотечный кредит для приобретения квартиры в новостройке может быть предоставлен под 11–18 % годовых в валюте, тогда как на вторичном рынке ставки несколько ниже – 9–15 %. Собственные средства заемщика при покупке квартиры на вторичном рынке с помощью ипотеки должны составлять не меньше 10–20 %. Большая часть банков предоставляет кредиты на приобретение объектов только вторичного рынка. Тем не менее, некоторые финансово-кредитные учреждения постепенно выходят на рынок новостроек: к примеру, Сбербанк и Райффайзенбанк предлагают программы кредитования покупки квартир в строящихся домах с объемом минимального первоначального взноса 10–30 %.
Специалистов рынка ипотечного кредитования беспокоят проблемы, связанные с относительно небольшим уровнем кредитования населения в сфере приобретения жилья.
В связи с этим интересны выводы вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова. По его словам ипотечное кредитование тормозят в первую очередь две причины.
Первая – существенный разрыв между уровнем доходов населения и стоимостью жилья. В настоящее время даже 30 %-ный первоначальный взнос для большинства граждан России неподъемен. К этому надо добавить, что нынешние ставки кредитования увеличивают стоимость квартир, приобретаемых по ипотечной схеме, примерно в два раза. Последнее, конечно, в условиях инфляции и роста цен на жилье можно обойти, объясняя клиенту, что если он будет копить деньги, то через 10–15 лет квартира будет стоить не в два, а в десять раз дороже. И он, глядя на то, что происходит на рынке жилья, поверит. Но только денег на первый взнос у тех самых 30 % россиян, которые должны по идее претендовать на ипотечный кредит, все равно нет. «За границей, даже в благополучных странах, государство субсидирует часть процентной ставки по ипотечному кредиту (в Австрии, к примеру, 5–6 %). А у нас оно этого нет. Значит, и на существенное снижение ставки рассчитывать не приходится», – говорит Виктор Титов.
Вторая причина, по которой, по мнению вице-президента АБСЗ, не приходится рассчитывать на серьезное изменение к лучшему в ипотечном кредитовании – отсутствие у российских банков «длинных» денег. Потому и на ипотечном рынке игроками выступают либо банки с государственным участием, либо те, кто имеет доступ к иностранным финансовым ресурсам.
Свое мнение по этому вопросу высказывают и строители. Генеральный директор одного из санкт-петербургских строительных холдингов Денис Тихонов утверждает, что нынешняя ипотека не даст существенного притока инвестиций в строительную отрасль, так как ставка кредитования очень высока для потенциального инвестора. Люди готовы заключать договоры ипотеки (объемы сделок по ипотеке на настоящий момент около 1,5–2 %), но их доля в финансировании строительства в ближайшее время вряд ли вырастет. Риск ипотечного кредитования не уменьшился. Более того, некоторые из новых законов переносят риски с физических лиц – инвесторов на застройщиков и банки. Это не будет способствовать улучшению условий кредитования, поскольку банковская сфера на данный момент не готова принять на себя часть этих рисков. Кроме того, даже страхование договоров, судя по законам, носит рекомендательный характер, что также не добавляет уверенности ни одной из сторон, участвующих в процессе.