В случае если собственник, наниматель жилого помещения систематически нарушает правила его эксплуатации, в зависимости от степени тяжести последствий он подлежит административной или уголовной ответственности. В любом случае возможна и уголовная ответственность. Так, если сосед с квартиры расположенной выше забудет выключить кран холодного водоснабжения, то в последствии он зальет несколько квартир расположенных ниже. В результате нижерасположенным квартирам будет нанесен ущерб, они будут нуждаться в ремонте. Владельцы или наниматели этих квартир могут предъявить в суд общей юрисдикции (федеральному или мировому судье, в зависимости от денежного размера ущерба) гражданско-правовой иск. Ст. 6.4. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) от 30 декабря 2001 г. № 195–ФЗ (с изм. и доп. от 25 апреля, 25 июля, 30, 31 октября, 31 декабря 2002 г., 30 июня, 4 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 9 мая, 26, 28 июля, 20 августа, 25 октября, 28, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 22 апреля, 9 мая, 2, 21, 22 июля, 27 сентября 2005 г.) предусмотрена административная ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта.
1.3 Регистрация права на жилое помещение
Согласно ст. 18 ЖК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.), регистрации подлежат все вещные права на жилые помещения. Ограничения вещных прав (например сервитут) подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Регистрации подлежит не только право собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества (квартира в новом доме), но и переход права собственности. Регистрации подлежит ипотека (залог) недвижимого имущества, регистрируются договоры мены, дарения, аренды. Приказами Минюста РФ утверждены девять инструкций, регулирующих порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Вот некоторые из них:
1) Приказ Минюста РФ от 27 июня 2003 г. № 152 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах» (с изм. и доп. от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.);
2) Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (с изм. и доп. от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.).
Рассмотрим подробнее Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее – Правила ведения ЕГРП) (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г.), и рассматриваемой инструкцией. Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).
На государственную регистрацию договора продажи, в соответствии со ст. 16 и 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», представляются:
1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи (п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);