Ответственность участника долевого строительства перед застройщиком согласно Федеральному закону № 214-ФЗ
Эффективность капитальных вложений определяется с помощью простых методов оценки. К простым методам оценки относятся:
– метод окупаемости;
– метод расчета отдачи на вложенный капитал.
Метод окупаемости используется для оценки периода окупаемости инвестиционных проектов, то есть периода, в конце которого сумма прироста денежных средств от реализации инвестиционного проекта будет равна сумме капитальных вложений. При ожидаемом ежегодном притоке денежных средств от реализации инвестиционного проекта равными долями период окупаемости инвестиционного проекта рассчитывается по формуле: ПО = КВ / ЕП,
где ПО – период окупаемости;
КВ – капитальные вложения;
ЕП – ежегодный приток денежных средств.
Использование метода окупаемости позволяет определить продолжительность периода, в течение которого проект будет «работать на себя». К недостаткам этого метода относится то, что не учитывается временная стоимость денег, а также то, что за пределами срока окупаемости оценка эффективности капитальных вложений не проводится. Проект с меньшим сроком окупаемости становится более предпочтительным, чем проект, способный принести больший доход.
Метод расчета отдачи на вложенный капитал базируется на данных о возможности получения прибыли от реализации инвестиционного проекта. Отдача на вложенный капитал (ОВК) рассчитывается по формуле:
ОВК = ОСП / ОВИ х100,
где ОСП – ожидаемая средняя прибыль;
ОВИ – ожидаемая средняя величина инвестиций.
1.2. Субъекты инвестиционной деятельностиСубъектами инвестиционной деятельности строительной организации являются:
– инвесторы;
– заказчики-застройщики;
– подрядчики;
– пользователи объектов капитальных вложений;
– другие лица.
Часто организация совмещает функции нескольких участников процесса строительства – инвестора, застройщика, заказчика или подрядчика.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, которые заключаются между ними в соответствии с российским законодательством.
Инвестор – лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств или привлекающее в качестве источников финансирования заемные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, – финансирует строительство.
Под инвестором понимается организация, или не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации. Иначе, под инвестором подразумевается юридическое лицо, приобретающее или создающее имущество, которое у него в дальнейшем будет принято к учету в качестве объекта основных средств.
Пользователями объектов капитальных вложений признаются физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Поскольку инвестор строит объект основных средств, то чаще всего он является и его пользователем. Инвестор может передать какую-то часть объекта другому лицу, например органам местного самоуправления или специализированным организациям, осуществляющим их эксплуатацию.
В ГК РФ нет такого понятия, как инвестиционный договор, однако исходя из толкования термина «инвестиционная деятельность, осуществляемая в форме капитальных вложений» можно сделать вывод, что под инвестиционным или, как его часто называют, договору долевого участия в строительстве можно понимать любой заключенный инвестором договор, при котором инвестор передает организации -застройщику деньги, одна часть которых идет на строительство, а другая является вознаграждением застройщика. В обмен на свой вклад инвестор получает определенную долю в возведенном здании.
При поступлении объекта в долевую собственность посредством его покупки заключенный между покупателем (инвестором) и продавцом договор купли-продажи следует признать инвестиционным. При строительстве объекта подрядным способом инвестиционным договором (для заказчика) будет считаться договор строительного подряда.