Но инвестиционным договор признается только для инвестора – организации, приобретающей объект основных средств. Для другой стороны заключенный договор уже будет считаться договором купли-продажи (если она продает имущество), договором строительного подряда (если она выполняет строительные работы).
Под застройщиком понимается инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.
Однако в соответствии с п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ уполномоченное инвестором лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта, именуется заказчиком.
Согласно п. 5 ст. 3 ГК РФ в случае возникновения противоречий между нормативным актом органов исполнительной власти и федеральными законами следует руководствоваться положениями соответствующего закона.
Поэтому, юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), осуществляющее по поручению инвестора организацию строительства объектов и контроль за его ходом, должно именоваться заказчиком. В договорах часто используется термин «заказчик-застройщик».
Основные функции заказчика-застройщика следующие:
– выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;
– приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
– выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
– обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д., принятие мер к сокращению сроков строительства.
В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.
Застройщиком следует называть организацию (индивидуального предпринимателя), имеющую в собственности или на праве аренды земельный участок и получившую разрешения на строительство на этом участке многоквартирного жилого дома либо иного объекта недвижимости.
При этом под иными объектами недвижимости понимаются гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры, за исключением объектов производственного назначения.
Так же в соответствии с действующим законодательством застройщиком признается организация, которая на арендуемом ею земельном участке организует жилищное строительство (строительство жилых домов и объектов социально-культурного и бытового назначения).
Застройщик привлекает денежные средства других лиц на строительство жилых помещений. Сам же застройщик (организация, индивидуальный предприниматель) в построенных им квартирах жить не сможет. Он строит их (самостоятельно либо с привлечением других лиц) исключительно для передачи. Эти квартиры не предназначаются и для использования в производстве продукции либо для управленческих нужд застройщика. Другими словами, не выполняются, два из четырех условий, при одновременном соблюдении которых имущество может быть принято к учету как объект основных средств в соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 (Приказ Минфина РФ от 30 марта 2001 г . № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету „Учет основных средств“ ПБУ 6/01»). Поэтому, застройщик не может быть признан инвестором.
Даже если застройщик не привлекает денежные средства граждан и других организаций, а строит дом за счет своих средств либо банковского кредита, все равно целью строительства является продажа квартир. В этом случае созданное имущество предназначено для продажи и не может быть включено застройщиком в состав своих основных средств. Опять-таки он не может быть назван инвестором.
В обязанности застройщика может входить разработка или заказ строительного проекта, согласование его с различными инстанциями. Застройщик нанимает рабочих и инженеров или подрядчиков, закупает материалы и обеспечивает стройплощадку строительными механизмами (если это не входит в обязанности подрядчиков).