2. Арендная плата в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.
3. Арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг.
4. Арендная плата в виде передачи арендатором обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.
5. Арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
6. Арендная плата в виде постоянной и переменной составляющей. Например, стороны заключили договор аренды транспортного средства. Арендная плата состоит из ежемесячных платежей в размере 5 тыс. руб. и суммы, определяемой исходя из стоимости эксплуатационных расходов на содержание автомобиля.
При установлении платы за пользование имуществом участники договора могут указать лишь условия, исходя из которых определяется конкретный размер арендной платы.
Например, арендодатель и арендатор заключили договор аренды транспортного средства без экипажа. В соответствии с условиями договора арендная плата за пользование арендованным имуществом составляет 5 % от стоимости имущества, указанной арендодателем в акте приемки-передачи объекта аренды.
Иногда в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
Так, на рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что их применение приводит к изменению (при инфляции – к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ. Однако Президиум ВАС РФ признал подобные иски, не подлежащими удовлетворению (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 № 66).
В одном из таких случаев арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. ВАС РФ разъяснил, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Этот способ не противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период.
Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор.
Возможна ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т. е. арендная плата должна быть уплачена арендатором в размере, обычно уплачиваемом при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Однако при заключении договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы является существенным условием данного договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии в договоре такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным.
Несмотря на тот факт, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев целесообразно четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре.
Если размер арендной платы не оговорен в договоре, порядок ее исчисления, предложенный ГК РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между сторонами договора, но и с налоговыми органами при формировании в налоговом учете расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.
Когда в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.
Сроки внесения арендной платы определяются сторонами и указываются в договоре.
Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год.
Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты.
Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой либо периодом времени.
Если арендная плата установлена в виде денежных платежей, уплачиваемых арендатором арендодателю, то платежи могут вноситься как наличными деньгами, так и путем перечисления денежных средств на его расчетный счет. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами. Согласно указанию ЦБР от 20 июня 2007 г. № 1843-У, расчеты наличными деньгами в РФ между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем, между индивидуальными предпринимателями, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей.
В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. При этом размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).