♦ как природный (природно-антропогенный) ресурс, используемый для размещения населения и осуществления его хозяйственной и иной деятельности;
♦ как объект земельно-имущественных отношений, компонент недвижимого имущества, являющийся объектом имущественного (вещного) права.
С позиций землеведения справедливо следующее определение:
Городские земли – важнейшая часть городской среды, верхняя часть земной коры, характеризующаяся пространством и рядом других важных компонентов (рельефом, климатом, почвами, растительностью, недрами, водами, строениями, сооружениями и коммуникациями), отграниченная от прочих земель и являющаяся базисом для проживания, труда и отдыха населения и для размещения и функционирования производственных и иных предприятий, организаций и учреждений.
В городе земля богата «улучшениями», т. е. разнообразными дополнительными объектами градостроительства, располагаемыми на земле и тесно с ней связанными. В силу этого, в терминологии современного российского законодательства об окружающей среде, городские земли, учитывая степень их изменённости в результате хозяйственной и иной деятельности человека и высокое рекреационное и защитное значение, следует относить к классическим природно-антропогенным объектам.
Существенно, что в условиях города земля как природный ресурс является не столько средством производства, сколько пространственно-операционным базисом для проживания населения и размещения разнообразных городских объектов (жилого, промышленного, культурно-бытового и иного назначения) с вытекающими из этого последствиями. Городская земля как ресурс терминологически близка к понятию «территории», однако обладает признаками трехмерного природного тела. Объективные условия городской среды приводят к тому, что земли городов приобретают специфические особенности по сравнению с землями в широком смысле. К главным особенностям относятся следующие:
♦ многообразие целей использования (полифункциональность);
♦ малый размер городских землепользований (от гектаров до отдельных квадратных метров);
♦ высокая пространственная концентрация объектов недвижимости (материальных «улучшений») на единицу площади земель;
♦ повышенное значение подземного пространства, его высокая наполненность строительными сооружениями и инженерно-техническими коммуникациями;
♦ высокая степень техногенного, антропогенного воздействия на земли всех видов функционального назначения;
♦ высокая степень запечатанности естественной поверхности земель большинства видов функционального назначения;
♦ весьма жесткая функциональная взаимозависимость состояния земельных участков друг от друга.
Как следствие, в условиях города более высоки требования к точности определения границ и площадей земельных участков и их идентификации на местности.
Особенности городских земель как базового элемента недвижимости и объекта земельно-имущественных отношений являются самостоятельным вопросом, детально исследованным в специальной литературе (Печенев А.Н. и др., 2003; Прорвич В.А. и др., 2004; Ромм А.П., 2002; Севостьянов А.В., 2003; Фридман Дж., Ордуэй Н., 1995; Харрисон Г.С., 1994), и в настоящей работе подробно не рассматриваются. Однако необходимо особо отметить, что права землепользователей, вынужденных действовать в жестких условиях городской среды, объективно ограничиваются, так как их воля и намерения не должны противостоять местным, общегородским, региональным и государственным интересам. Поэтому, в отличие от сельской местности, вопрос о частной собственности на землю не является ключевым для решения городских проблем. В городе чрезвычайно сложно обеспечить права граждан-собственников по пользованию, владению и распоряжению принадлежащими им земельными участками. Наиболее оптимальной формой пользования городскими землями представляется аренда.
Функции земель в городе проистекают из функций самого города как сложного социально-экономического явления. Понятие городских функций как различных видов деятельности на городской территории восходит к трудам классиков градостроительства Ле Корбюзье, Н.А.Милютина, Н.А.Ладовского, Ж.Боже-Гарнье и Ж.Шабо, а в настоящее время развивается А.П.Роммом. К основным функциям городских земель относятся следующие. Во-первых, земля в городе должна обеспечивать расселение людей (их проживание, труд и отдых); во-вторых, на землях города должны быть размещены производственные и иные городские объекты; в-третьих, городские земли должны обеспечивать устойчиво благоприятное состояние среды, окружающей человека; и, в-четвертых, они должны обеспечивать перемещение ресурсов внутри города и между городами.