Экономические расчеты в бизнесе [ABBYY FineReader 11]

при перепродаже, и прибыли, полученной от перепродажи. Данный метод может быть представлен в виде формулы:

Рыночная цена Цена, по которой

для первоначаль = покупатель товара - Обычные затраты - Обычная прибыль ного продавца перепродал его

В затраты не включается покупная стоимость товара, то есть цена, по которой перепродавец приобрел товар. Кроме того, принимаются только обычные в подобных случаях затраты.

Аналогично и прибыль принимается только в обычных для данной сферы деятельности размерах;

г) если невозможно использовать предыдущий метод, то используется затратный метод. При этом методе

рыночная цена определяется по формуле:

Транспортноскладские расходы, обычные в подобных случаях

+ Обычная прибыль

+

Рыноч- Обычные прямые Обычные ная затраты для косвенные

цена = данной сферы + затраты деятельности

д) при определении и признании рыночной цены товара используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары и биржевые котировки.

Розничная цена в общем случае определяется по формуле:

Розничная цена = Цена поставщика (без НДС) + Торговая наценка

Однако если поставщик товара не является плательщиком НДС, то розничную цену следует определять по формуле:

Розничная		Цена поставщика		Процент НДС,		Торговая наценка на цену поставщика
цена		(без НДС)	1 уплаченный при
	=	+	+	продаже товара	+ .
		Торговая наценка		X
		на цену поставщика		Цена поставщика
				(без НДС)

В данном случае общая величина торговой наценки должна составлять:
Торговая		Торговая наценка		Процент НДС, уплаченный при продаже
наценка		на цену постав-		товара
	=	щика	+	х
				Цена поставщика (без НДС) +
	1			Торговая наценка на цену поставщика1

Расчёт чистого денежного потока

Инвестиционные расходы могут вызвать как положительные, так и отрицательные денежные потоки. Положительные представляют собой приростное движение наличных денежных средств за счёт экономии эксплуатационных расходов, отрицательные - отток наличных денежных средств за счёт роста расходов эксплуатационного характера.

При этом следует отметить, что экономия расходов в результате осуществления капиталовложений не даёт положительного чистого денежного потока. Это объясняется тем, что расходы защищают доходы фирм от налогообложения. С учётом этого чистый денежный поток от экономии расходов эксплуатационного характера определяется по формуле:

Чистый денежный поток = (1 - ставка налога на прибыль) х Экономия расходов.

Расчёт чистого операционного дохода

Чтобы определить чистый операционный доход (ЧОД), необходимо ввести несколько дополнительных понятий.

Первым таким понятием является потенциальный валовой доход (ПВД), который представляет собой доход, получаемый от недвижимости при 100% ее использовании без учета потерь и расходов. Иными словами, если мы имеем дом, состоящий из нескольких квартир, то ПВД предполагает, что все квартиры находятся в аренде все дни в году, что все арендаторы регулярно и добросовестно (в соответствии с договором) вносят за них плату.

Если известна площадь оцениваемого объекта и ставка арендной платы за 1 м2, то потенциальный валовой доход нетрудно рассчитать по формуле:

ПВД = 8 х а,

где 8 - площадь, сдаваемая в аренду, м2; а - арендная ставка за 1 м2.

Обратите внимание, что если площадь согласно документам определяется довольно точно, то ставка арендной платы - это величина, которой уже можно манипулировать.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы.

Обычно потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только при наличии значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствие такой базы для определения степени недозагрузки (недоиспользования) оценщик анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).