Жилищное строительство в основном оставалось в руках домохозяев и домовладельцев, которые опирались на ранее изданные законы, стоявшие на страже недвижимого имущества. Их экономические позиции были все еще прочными. Напротив, роль государства или городских управлений в жилищном строительстве была ограниченной.
В 1851 г. на Всемирной выставке в Лондоне были представлены модели дешевых жилищ для рабочих, выполненные под покровительством принца Альберта и получившие название «жилищной реформы принцев».
Экспериментальные дома для рабочих строились в конце XIX в. при поощрении принца Вильгельма Прусского. Это было предельное удешевление жилого фонда до такой степени, чтобы в этих строениях еще хоть как-то можно было жить.
После пресловутой «реформы принцев» отдельные предприниматели также делали попытки строительства дешевых рабочих жилищ и целых поселков. Рабочие поселки строили в Англии, Франции, Германии. Заинтересованность военно-промышленных фирм накануне войны в дешевой рабочей силе способствовала привлечению постоянного контингента рабочих. С этой целью, например, «пушечный король» Франции Шнейдер построил за счет своей фирмы 1119 новых жилищ. Жилищное строительство в городах Рурской области проводил и концерн Круппа. В Англии проблему дешевого рабочего жилья пытался решить Ллойд-Джордж, проводивший под давлением лейбористской партии либеральные реформы.
Проблемы строительства дешевых жилищ обсуждались на многочисленных международных конгрессах. При этом выявились два различных подхода к этой проблеме.
Первый заключался в искусственном создании экономической заинтересованности частных застройщиков путем установления льгот, открытия кредита и снижения стоимости строительства при одновременном ограничении возможности бесконтрольного выжимания прибыли из построек.
Второй подход состоял в замене частного предпринимательства общественным на кооперативных началах, с тем чтобы составить конкуренцию крупным спекулянтам земельной собственностью и застройкой.
Обе идеи в какой-то мере были претворены в жизнь. Первая нашла отражение в том, что еще в 1890 г. в Англии был опубликован закон о строительстве дешевых рабочих жилищ; во Франции законами 1899, 1906, 1908 и 1912 гг. предоставлялись льготы застройщикам дешевых домов для рабочих, а также предусматривалась финансовая помощь со стороны муниципалитетов. В Германии с конца XIX в. поощрялось строительство многоквартирных домов-казарм для рабочих. О воплощении второй идеи свидетельствует тот факт, что, например, в Англии в 1908 г. было 196 обществ, объединившихся в Товарищество кооперативных арендаторов, насчитывающих 7 тыс. членов. Широкое распространение имело строительство на общественных началах в Германии, где в 1912 г. 1173 общества объединяли 225 672 члена. Во Франции было 488 обществ строительства дешевых жилищ, а также 132 общественных учреждения по строительству дешевых жилищ и 94 общества кредита недвижимости. Тем не менее ни одно из этих направлений не повлияло существенно на предвоенное жилищное строительство.
Важное место в истории экономики города занимает градостроительный закон 1909 г., который суммировал систему европейских законодательных актов, введенных в действие более чем за полвека. Экономической основой закона были установление порядка оценки земли, принятие мер против спекуляции земельными участками, безвозмездное получение у частных землевладельцев территорий под проезды. Городам разрешалось выпускать займы сроком на 80 лет для реализации проблем планировки. Казалось, этот закон подводил надежную экономическую и правовую платформу под жилищное строительство. И действительно, уже через полтора-два года велись работы по составлению генеральных планов 40 городов, в том числе таких крупных, как Бирмингем и Манчестер.
Огромные разрушения оставила после себя Первая мировая война. Только во Франции полностью или частично было разрушено 703 тыс. жилых домов. Целые районы были превращены в пустыни. В Бельгии было разрушено 80 тыс. домов, в Эльзасе и Лотарингии – 20 995. Перед правительствами многих европейских стран встала первоочередная задача восстановления городов. Еще во время войны было подсчитано, что жилищные нужды Англии составляют 1 млн жилищ (или квартир). Во Франции в 1920 г. министр «освобожденных областей» Лушер считал необходимым построить 500 тыс. (называли и вдвое большую цифру) квартир или небольших домов, рассчитанных на одну семью. В Германии требовалось построить 1400 тыс. жилищ.