Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
– первичное жилье – место постоянного проживания;
– вторичное жилье – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
– третичное жилье – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:
1. Элитное жилье.
К нему предъявляются следующие основные требования:
• размещение в наиболее престижных районах города;
• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;
• кирпичные стены;
• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:
§ размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;
• кирпичные стены;
• застройка в двух и более уровнях;
• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:
• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;
• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);
• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
3. Типовое жилье. Для него характерно:
• размещение в любом районе города;
• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:
• размещение в непрестижных районах;
• удаленность от основных транспортных коммуникаций;
• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
• размещение в первых этажах домов других типов;
• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т. д.
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.
Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:
• дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;
• дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
• «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;