Ключевой для рынка вопрос связан с тарифами на страхование ответственности. Два года назад в Госдуме всерьез обсуждались ставки в 5–10%, но такие тарифы сильно ударили бы по региональным девелоперам. В ноябре 2013 года на собрании членов ОВСЗ регионалы пытались отстоять идею предельно низкого тарифа — 0,05%, но в итоге победила концепция столичной фракции («Мортон», ПИК, МИЦ). Она предполагает базовый тариф 1,2% и поправочные коэффициенты от 0,1 до 10. Поправочный коэффициент будет рассчитываться по утвержденной методике исходя из характеристик проекта, а также финансовых и правовых показателей застройщика. Применение коэффициента 10 будет означать запретительный тариф 12%. Однако, по словам директора НО «ОВС застройщиков» Сергея Пахомова , ставки не будут очень высокими — средний тариф по уже рассмотренным проектам составляет порядка 1%.
По словам Сергея Пахомова, в 2014 году ОВСЗ планирует застраховать 2,5–3 млн кв. м новостроек на 150 млрд рублей. Суммарная страховая премия должна составить порядка 1,5 млрд рублей, из них 90% попадет в резервный фонд, а остальное будет потрачено на функционирование самого общества.
Опасность монополизации
Попробуем проанализировать, как появление ОВСЗ повлияет на рынок новостроек.
Аспект первый: риски рынка. По мнению инициаторов реформы, система страхования ответственности застройщиков должна резко снизить риски дольщиков. На бумаге все просто: девелоперы платят страховые премии в ОВСЗ, резервные фонды постоянно растут, в случае банкротства застройщика дольщики получают возмещение. Однако на практике все может сложиться совсем не так.
Во-первых, новая система разворачивается в сложный момент резкого замедления экономического роста в стране. Будь система запущена в 2003 году, можно было бы предположить, что к кризису, за несколько «тучных» лет, ОВСЗ собрало бы существенные резервы. Сегодня времени для накопления достаточных резервов может не хватить.
Во-вторых, как показывает практика, в период острого кризиса проблемы испытывают практически все девелоперы: продажи останавливаются, банки перекрывают ипотеку и проектное финансирование. И трудно себе представить, что у девелоперов найдутся деньги на докапитализацию ОВСЗ.
В-третьих, настораживает дистанцирование государства. В России более 85 тыс. обманутых дольщиков, позиция власти до сегодняшнего дня была определенной: «Государство постарается довести до конца все проблемные стройки». Введение взаимного страхования застройщиков означает передачу части функций государства профессиональному сообществу. Возможно, за всей этой реформой стоит желание государства сбросить с себя обязательства перед будущими обманутыми дольщиками.
Аспект второй: цены. Если поверить, что средний тариф будет удерживаться на уровне 1%, то можно смело говорить, что такое повышение себестоимости окажется несущественным для девелоперов. Если тарифы окажутся на уровне 3–5%, то для региональных застройщиков это станет сильным ударом: в регионах разница между себестоимостью и продажными ценами очень невелика.
В долгосрочной перспективе введение механизма ОВСЗ может стать катализатором монополизации рынка. Александр Ручьев не скрывает, что ОВСЗ должно стать дополнительным регулятором для вытеснения с рынка недобросовестных застройщиков. Но кто будет проводить границу между добропорядочными и недобросовестными? «Есть опасение, что ОВСЗ может стать инструментом в конкурентной борьбе. Те, кто контролирует общество, получат слишком много информации о проектах и финансовом положении конкурентов. Методов воздействия в их руках окажется немало. Они могут не принимать в общество неугодных или выставлять запретительные тарифы на страховки, — делится опасениями руководитель крупной девелоперской компании. — Исходя из этих рисков и учитывая размер наших проектов, мы посчитали, что нам выгоднее не вступать в ОВСЗ, а купить страховую компанию и страховать ответственность в ней».
Впрочем, в ближайшие год-два влияние ОВСЗ будет незначительным. Девелоперы смогут покупать страховки у «мусорных» страховых компаний. К тому же строгость законов как всегда будет компенсироваться необязательностью исполнения. Ведь спустя девять лет после принятия 214-ФЗ более чем в 10% московских новостроек квартиры продаются по запрещенным схемам — через всевозможные предварительные договоры и векселя.