Администрация Воробьева за два года произвела массу изменений, чтобы навести порядок в строительстве. Подходы, инструменты реализации строительной политики, в том числе кадры, часто заимствуются у Москвы. Но в отличие от московского мэра Сергея Собянина Воробьев не захотел или не смог остановить вал массового строительства. В 2013 году в области было построено 6,8 млн кв. м жилья — в два с лишним раза больше, чем в Москве. В новой политике акцент сделан на оцивилизовывание стройки при сохранении высоких объемов ввода жилья.
Система Воробьева
Можно говорить о целом комплексе реформ губернатора Воробьева в градостроительной сфере, попробуем их описать. Первое — централизация управления. Область последовательно забирает полномочия у властей районов, муниципальных и сельских образований, в том числе по разработке и утверждению генпланов. Эта мера представляется беспроигрышным шагом: хуже ситуация в регионе вряд ли станет. Прошлые годы, когда решения принимались «внизу», были отмечены не только варварской застройкой, но и откровенным криминалом: руководители городов регулярно попадали за решетку, было много заказных убийств.
Второе изменение связано с переходом к ручному управлению. По аналогии с учрежденной в Москве градостроительно-земельной комиссией (ГЗК) организованы специальные структуры, через которые губернатор лично дает зеленый свет строительным проектам. Речь идет о Градостроительном совете Московской области и о межведомственной комиссии. Как и «собянинская» ГЗК, «воробьевские» новообразования не имеют четкого юридического статуса: в Градостроительном кодексе такие структуры не предусмотрены. Однако в условиях градостроительного хаоса, отсутствия системной политики и сильного давления со стороны желающих все застроить девелоперов это выглядит адекватной мерой. Чтобы получить одобрение новых властных структур, девелоперы идут на изменение проектов: насыщают их социальной инфраструктурой, снижают этажность. Из-за несоответствия новым требованиям по детсадам, школам и рабочим местам областные власти за год отклонили проектов на 8 млн кв. м жилья из 17 млн.
Эскиз школы для комплекса «Опалиха О3». Проекты девелопера Urban Group — редкий для Подмосковья пример качественной жилой среды
Фото: ПРЕДОСТАВЛЕНО КОМПАНИЕЙ URBAN GROUP
Третий шаг подмосковных властей — начало формирования четких правил игры. После двухлетних интриг все-таки приняты региональные нормы градостроительного проектирования для Московской области, задающие многие параметры новой городской среды. Один из таких параметров — этажность новостроек. На землях сельских поселений теперь нельзя строить дома выше трех этажей. Планируется, что основная застройка в городах будет не выше девяти этажей и только в нескольких городах области можно строить 17-этажки. До этого ограничения фактически не было: например, в Красногорске сейчас достраиваются 44-этажные жилые небоскребы. Нормирование качества жилой среды — безусловно, положительная мера. Но не обошлось и без ложки дегтя: в нормативы сразу внесен ряд случаев-исключений, когда их можно нарушать. То есть высотки в Подмосковье по-прежнему будут строить, пусть и не в массовом порядке.
Шаг четвертый — область меняет финансовые правила игры, стараясь перенаправить потоки денег, связанных с земельными отношениями, из тени в бюджет. В частности, с 2015 года вводится плата за изменение разрешенного вида использования земли. Теперь, если девелопер захочет построить жилой дом на сельскохозяйственной земле, он должен будет заплатить в бюджет сумму, пропорциональную разнице в стоимости земли до и после изменения. И эта сумма может доходить до половины добавленной стоимости. В предыдущее десятилетие значительная часть этой разницы оседала в карманах чиновников и всевозможных посредников. В итоге «мимо кассы» ушли сотни миллионов долларов.
Наконец, ряд шагов нацелен на повышение качества жилой среды. С 2015 года в Подмосковье запрещено строить дома ряда устаревших панельных серий. Разрабатываются программы создания новых парков и пешеходных улиц, благоустройства набережных и других общественных пространств. Для всех городов разработаны «альбомы архитектурного облика», которые должны стать ориентиром для улучшения их внешнего вида.