2. Дивергентно-кольцевая схема (рис. 1.6) характерна для крупных микрорайонов. Она включает трассы, сходящиеся в центральном узле, превращающиеся в дивергентные магистрали, а также объединяющие их кольцевые дороги. При такой схеме возникают удобные связи между периферийными зонами и центром.
Рис. 1.5. Дивергентная схема
Рис. 1.6. Дивергентно-кольцевая схема
3. Квадратная схема (рис. 1.7). Достоинствами такой схемы является отсутствие единого центрального транспортного узла, сравнительно равномерная транспортная нагрузка магистралей и высокая пропускная способность всей системы в целом благодаря наличию дублирующих связей. Недостаток – отсутствие кратчайших прямолинейных связей в центрах.
4. Свободная схема (рис. 1.8). Узкие, изогнутые в плане улицы с частыми пересечениями ни в какой мере не отвечают современным транспортным требованиям. Эта схема обусловлена сложным рельефом местности и в определенной степени обеспечивает экономичность осуществления уличной сети.
В крупных и особенно в крупнейших микрорайонах обычно сочетаются различные схемы планировки магистралей, наиболее часто используют радиально-кольцевую и квадратную схемы.
Рис. 1.7. Квадратная схема
Рис. 1.8. Свободная схема
Дивергентная схема
Дивергентно-кольцевая схема
Квадратная схема
Свободная схема
Рис. 1.9. Схемы планировки уличной сети
Зачастую новые современные микрорайоны строят вне города, так как именно там имеются свободные участки земли. Но в этом случае усложняются транспортные коммуникации. Система микрорайонного транспорта дополняется внешними транспортными линиями.
1.4. Опыт проектирования комплексной жилой застройки
в КНР
Ключевым вопросом обоснования инвестиций в комплексную жилую застройку является выбор земельного участка. С этой целью проводится ситуационный анализ окружающей среды, включающий рассмотрение следующих вопросов:
• местоположение участка с учетом основных факторов окружающей среды (климатические условия; близость гор, рек, моря и др.; грунтовые условия);
• транспортная доступность и интенсивность дорожного движения;
• наличие на окружающих участках общественных зданий и сооружений, в том числе объектов культурной среды;
• обеспеченность инженерным оборудованием (электричеством, водоснабжением, водоотведением, отоплением, газоснабжением, телекоммуникациями, кабельным телевидением и т. д.).
Проведенный анализ позволяет получить все необходимые данные как о преимуществах, так и о недостатках земельного участка для обоснования его наилучшего использования.
В Китае земельные участки рассматривают как государственные ресурсы. Инвесторы комплексной жилой застройки имеют только право использования участка на основе заключенного договора.
В настоящее время сроки пользования земельными участками определены: для жилой застройки – 70 лет; для коммерческой недвижимости – 50 лет.
После определения назначения земельного участка начинается изучение рынка, составляется отчет по проведенному исследованию. Работа по изучению рынка предполагает более углубленное исследование особенностей земельного участка. Параллельно необходимо провести комплексное исследование и анализ объектов близлежащих участков (завершенные объекты, объекты на стадиях строительства и перестройки), выявить группы потребителей и их потребительские предпочтения, дать анализ тенденций развития региона в предстоящие 3–5 лет. По результатам анализа определяется примерная средняя цена продажи недвижимости, затраты и прибыль. Если проект выгоден, он может быть принят к реализации.
На основании отчетов о стоимости земельного участка и изучения рынка можно выбрать тип и параметры объектов. Это требует, вопервых, определения целевых групп потребителей, т. е. конкретных клиентов с учетом их дохода, профессии, возраста, цели покупки и т. д., во-вторых, формирования рынка недвижимости на основе макроанализа и общего понимания особенностей регионального рынка. Повторное исследование окружающей среды и объекта дает возможность определить рыночную позицию инвестора.