Все ли банки запрещают досрочное погашение кредита? Не все, но большинство. Однако речь идет не о досрочном погашении как таковом, а о погашении суммы задолженности или ее части в течение определенного периода – от 3 до 12 месяцев в зависимости от банка.
В каком возрасте можно рассчитывать на получение ипотечного кредита? Как правило, с 18–21 года. Но есть нюансы. Молодые люди, подлежащие призыву в армию, вряд ли получат кредит. Лицам предпенсионного возраста в большинстве банков тоже кредита не дадут, если наступление пенсионного возраста приходится на период погашения кредита. Есть отдельные программы, где это разрешается, но там дороже страхование жизни такого заемщика, и то при условии успешного прохождения очень жесткой медкомиссии.
Кто может выступать созаемщиком? Как правило, супруг. Но в некоторых банках рассматривают и более дальние родственные связи, а также гражданский брак и т. д. Просто в этом случае и кредит, и приобретаемая на него собственность делятся на доли – пропорционально мере ответственности каждого из созаемщиков.
Каковы требования банков к созаемщикам? Если их доходы учитываются в расчетах суммы кредита (а чаще всего именно так), то требования банков точно такие же, как к заемщикам: доходы, работа, возраст и т. д.
Обязательно ли супруг должен быть созаемщиком?
Не обязательно. На практике применяются три варианта решения проблемы:
супруг-созаемщик;
супруг-поручитель;
брачный контракт между супругами, согласно которому право собственности на жилье, покупаемое в кредит, остается только за заемщиком.
Но если первая схема распространена повсеместно, то банк, который согласится на вторую и третью, надо еще поискать.Кто такой поручитель?
Это лицо (физическое или юридическое), которое берет на себя письменные обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатежеспособности основного заемщика. Дело это вполне ответственное. Ведь в случае отказа поручителя от своих обязательств банк может истребовать его задолженность по суду. При этом права на объект, ради которого заемщик брал кредит, к поручителю не переходят даже после того, как он полностью рассчитается с банком.
Для этого потребуется еще один суд: поручителя с заемщиком, причем с непредсказуемым вердиктом.Все ли банки требуют наличия поручителей? Далеко не все, хотя нигде это не помешает – как дополнительная гарантия возврата кредита.
Учитываются ли доходы поручителей в расчетах величины кредита? В большинстве банков, работающих сегодня с ипотечным кредитованием, уровень доходов поручителей не учитывается при расчете величины ипотечного кредита. Однако независимо от этого многие банки предъявляют к поручителям требования не менее жесткие, чем к заемщику. Так, например, ежемесячный доход поручителя должен быть достаточен для выполнения в случае необходимости им обязательств перед банком по кредитному договору.
Какие доходы банки относят к «белым», «серым»? Здесь тоже имеются некоторые различия между банками, но в основном дело обстоит так. «Белые» – это доходы по основному месту работы, подтверждаемые официальной справкой по форме № 2-НДФЛ или по индивидуальной форме, но обязательно с подписью главного бухгалтера организации или лица, его замещающего, и печатью организации. Сюда же относятся и другие официальные (учтенные) доходы, подтверждаемые документально у источника их получения либо налоговыми органами (дивиденды, проценты по вкладу, доходы от зарегистрированной аренды недвижимости и т. п.). «Серыми» считаются доходы по месту работы, выплачиваемые «в конверте», если их можно как-то проверить (способы проверки у банков разные), и иные документально не подтверждаемые, но проверяемые доходы.
Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без наличия варианта жилья? Может. И это наиболее распространенная практика сегодня. Более того, банки для подбора недвижимости выделяют 3–4 месяца. Хотя будущее за схемами, предусматривающими одновременное предоставление в банк документов и по заемщику, и по объекту недвижимости.
Кто отвечает за качество проверки квартиры? В конечном итоге – страховщик. Если квартира окажется «нечистой» и заемщик потеряет право на нее, страховая компания возместит убытки – по крайней мере банка. Согласно статье 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11] с 2005 г. государство взяло на себя обязательство по выплате компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, правда, объем этой ответственности ограничен одним миллионом рублей.