В 2023 году в районе Сан-Франциско будет выдано около 7 500 новых разрешений на строительство. В Бостоне - 10 500. , Ньюарке и Джерси-Сити - вместе взятых - было выдано чуть менее 40 000 разрешений. В Хьюстоне было выдано почти 70 000.11 Этому расхождению уже несколько десятилетий, и его последствия очевидны. В Хьюстоне самый низкий уровень бездомности среди всех крупных городов США. По оценкам официальных лиц , содержание одного бездомного жителя Хьюстона обходится в 17-19 тысяч долларов, из которых около 12 тысяч долларов уходит на жилье, а остальное - на сопутствующие услуги .(12) В Сан-Франциско эта сумма составляет от 40 тысяч до
47 000 долларов в год, причем около 35 000 долларов уходят только на оплату жилья. Это отражает более широкую разницу между двумя городами: в Хьюстоне медианное жилье стоит чуть больше 300 000 долларов, а в Сан-Франциско - чуть больше 1,7 миллиона долларов.13 Хьюстон не свободен от проблем доступности жилья. Но он не сталкивается с такими кризисами, как бездомность и нехватка жильяВ суперзвездных городах многих "голубых" штатов наблюдаются проблемы с жильем.
Либералы сетуют на то, что частные девелоперы стремятся построить "про1табельные" комплексы, в то время как больше всего нужно доступное жилье. Но даже если не принимать во внимание количество построенного жилья, один из способов сделать его более доступным - это удешевить его строительство. Проблема в том, что многие либеральные юрисдикции обросли правилами и нормами, которые делают жилье более дорогим даже после его строительства - и это, конечно, делает его менее доступным. В Сан-Франциско, согласно отчету штата за 2023 год, на получение разрешения на строительство нового жилья уходит в среднем 523 дня, а на получение разрешения на строительство - еще 605 дней, и это для тех проектов, которые не были загублены общественным противодействием в процессе планирования .(14) Проект должен быть весьма перспективным, чтобы пройти через эту канитель.
-И он должен быть приемлемым для богатых соседей, что толкает застройщиков на строительство элитных кондоминиумов.
Но мрачная абсурдность либеральной жилищной политики становится наиболее очевидной, когда вы сосредотачиваетесь на том виде жилья, который либералы утверждают, что поддерживают: доступное жилье, построенное некоммерческими застройщиками при поддержке избирателей и местных властей. В 2016 году жители Лос-Анджелеса подавляющим большинством голосов приняли предложение HHH, , которое позволило собрать 1,2 миллиарда долларов за счет повышения налога на недвижимость для создания 10 000 новых квартир для бездомных. "Избиратели Лос-Анджелеса радикально изменили наше будущее, - сказал мэр Эрик Г Аркетти, - дав нам мандат покончить с уличной бездомностью в течение следующего десятилетия"15.
К марту 2024 года город построил 4 344 квартиры по программе HHH .(16) Аудит 2022 года показал, что квартиры стоят в среднем около 600 000 долларов(17) - почти в два раза дороже медианной цены продажи жилья в Хьюстоне. С проектом HHH было много проблем, но настоящая проблема возникла еще до него: то, как использование государственных денег накладывает требования, задержки и дополнительные цели, замедляя строительство и повышая стоимость.
Программа HHH предназначена для предоставления части, но не всех средств на строительство. Защитники HHH быстро указывают на то, что средняя стоимость одной единицы жилья включает в себя только 134 000 долларов из средств HHH.18 Программа предназначена для запуска проектов, которые могут получить и другое финансирование. Звучит неплохо:
что благодаря привлечению внешних средств доллар налогоплательщика может пойти дальше. В реальности это означает, что проекты доступного жилья должны объединять четыре, или пять, или шесть различных спонсоров, собирая вместе налоговые льготы, благотворительные пожертвования, а также государственные и местные стимулы.
"Каждый хочет сказать, что на эту квартиру мы потратили всего 50 000 долларов, а это значит, что мне придется пройти через этот процесс четыре или одиннадцать раз", - говорит Ясмин Тонг, основательница компании CTY Housing, консультирующей по проектам доступного жилья. "Я видела проекты с десятью источниками финансирования. На это требуется время. "19
Разные источники финансирования имеют разные требования, и все усложняют проект. "Застройщику приходится прыгать от одного источника финансирования к ", - говорит Тонг. "Вначале вы говорите, что будем обслуживать малообеспеченные семьи в этом комплексе. Но финансирование не . Тогда вы размещаете здесь квартиры для ветеранов. Или пытаетесь поселить здесь жертв домашнего насилия. Проект постоянно перестраивается по мере того, как появляются и исчезают источники финансирования".