Рон Гальперин был городским контролером Лос-Анджелеса с 2013 по 2022 год. Его офис отвечал за аудит HHH. Его офис отслеживал, сколько стоит каждое устройство, откуда берутся деньги и достигает ли программа своих целей. Можно было бы ожидать, что он похвалит электронную программу HHH за то, что каждый доллар компенсируется 1 долларом от других спонсоров. На самом деле он в ярости от того, как были распределены деньги.
"Если вы посмотрите на дополнительные расходы, которые связаны со всеми нормами, правилами, ограничениями и запретами, - сказал Гальперин, - то, по сути, все эти деньги пойдут на корм зверю, покрывая расходы на нормативные акты. Да, в среднем они получают от города 134 000 долларов, но те обручи, через которые приходится прыгать, чтобы получить , вполне могут превысить эти 134 000 долларов. Мы абсолютно безумную систему"20.
Кроме того, существуют более высокие стандарты, которым должны соответствовать застройщики, получающие государственные деньги. "Мы обязаны платить преобладающую заработную плату, поэтому на оплату труда начисляется как минимум 20 или 30 процентов", - говорит Тонг. "У нас есть требования по устойчивому развитию, которые мы должны соблюдать. У меня были проекты, где отдел планирования требовал более качественную систему вентиляции, потому что мы были на определенном расстоянии от автострады. Все жилые комплексы aPordable подчиняются требованиям экологического строительства. Стандарты в Калифорнии выше, чем где бы то ни было в стране. И вы не просто обязаны строить в соответствии со стандартами, вам также необходимо нанять консультанта, который подтвердит, что вы построили в соответствии со стандартами. Это увеличивает расходы. "21
Каждый из этих пунктов - достойная цель. Но также и строительство большого количества доступного жилья быстро и дешево. Лос-Анджелес не справляется с этой задачей, и справляется плохо. Учитывая этот провал, имеет ли смысл просить о создании специальных систем фильтрации воздуха для домов, расположенных вблизи автострад, когда альтернативой для многих потенциальных жителей является палатка под автострадой? Постановка вопроса звучит бессердечно. Но отказываться от постановки вопроса, учитывая потребность в большем количестве жилья, жестоко.
Эти дополнения исходят не только от советов по планированию, пытающихся повысить качество жилья. Они также исходят от соседей, которые предпочли бы, чтобы такое жилье не строилось. В Венисе, на родине легендарной набережной, проект Venice Dell Community пытается превратить парковку, принадлежащую городу, 140-квартирный дом для жителей дома, художников и семей с низким уровнем дохода, спроектированный звездным архитектором.22 С проектом борется и даже судится группа местных домовладельцев, которые жалуются, что "Венис отчаянно нуждается в этом участке для решения проблемы хронической нехватки парковок", что новое жилье будет "бельмом на глазу, полностью оторванным от здравых архитектурных принципов", и что оно строится "без экологической экспертизы в обозначенной зоне цунами и специальной зоне риска наводнений FEMA. "23 (Когда ангелам нужно доступное жилье? Сейчас! Где они хотят его получить? Не здесь!)
Пережить сопротивление местных жителей часто означает согласиться на целый ряд требований, которые приводят к резкому увеличению затрат. Чтобы попытаться нейтрализовать нападки местных жителей, застройщики нанимают дорогостоящих архитекторов, неоднократно переделывают планы, делают всевозможные эстетические и архитектурные уступки или дополнения, нанимают дополнительных юристов и аудиторов, и так далее, и тому подобное. Даже если проект выдерживает все это, он обходится дороже в расчете на одну единицу жилья что, разумеется, становится еще одной точкой отсчета, которую используют в противостоянии со следующим проектом.
Возможно, как предполагает Каттнер, проблема просто в том, что у нас недостаточно государственного (или, как его еще называют, "социального") жилья. В Сингапуре почти 80 процентов населения живет в общественном жилье. В Соединенных Штатах у этих проектов плохая репутация, но в таких местах, как округ Монтгомери, штат Мэриленд, открылись прекрасные комплексы, а такие крупные города, как Атланта, экспериментируют с использованием общественных проектов для расширения своего жилищного фонда. Но социальное жилье будет расти или проваливаться по тем же причинам, по которым растут или проваливаются все строительные проекты. Неважно, кто забивает гвозди - государственный служащий или частный подрядчик. Правительству все равно нужно строить эти дома доступно и быстро. А это невозможно при тех правилах и строгостях, которые либералы установили в правительствах, которыми они управляют.