Нужно хорошо понимать, что для выбора итогового варианта, проекта в который будут вложены деньги необходимо собрать весь перечисленный выше массив информации, проделать большую работу по отделению «зёрен от плевел».
При этом наибольшего успеха достигают наиболее быстрые инвесторы. Я уже ранее писал, что самые интересные цены можно получить на этапе, предшествующем официальному старту продаж. У инвестора на принятие инвестиционного решения иногда может быть не более нескольких дней, поэтому ключевым навыком при инвестировании в новостройки становится способность быстро и качественно оценивать проекты. Ключевое слово здесь, с моей точки зрения, все-таки «быстро».
В некоторых случаях оказывается, что лучше не инвестировать ни в один из ранее выбранных проектов. К напрасному труду в инвестициях я советую относиться спокойно. В конце концов, никто не любит терять деньги, и, как говаривал Дональд Трамп, «иногда лучшими инвестициями становятся те, которых ты не сделал».
Шаг Четвертый. Покупка
Важный, но не последний этап реализации инвестиционного проекта. Я уже писал, что «интересные цены» формируются некоторыми застройщиками на этапах развития проектах, предшествующих получению РнС (разрешения на строительство) и ЗОС (заключения о соответствии). То есть застройщик не сможет заключить с инвестором Договор Долевого Участия по форме 214-ФЗ.
Повторюсь, инвестор в момент начала «предпродаж» может столкнуться необходимостью заключения целого спектра «альтернативных» договоров и соглашений: предварительный договор долевого участия в строительстве (до 100% от суммы сделки), договор купли-продажи будущей вещи (до 100% от суммы сделки), договор инвестирования (до 100% от суммы сделки, но подходит только для юридических лиц) и так далее. Юридические права инвестора в подобных договорах защищаются довольно слабо, более того, 99% юристов попытаются отговорить от подписания такого документа. Но в том числе этот риск является платой за доходность.
В подобном договоре обязательно должны быть описаны объект строительства и приобретаемая квартира / апартамент: адрес проекта; этажность дома; кадастровый номер земельного участка, на котором будет вестись строительство; количество комнат; площадь; этаж и так далее, а также упомянуты хотя бы какие-то градостроительные документы (хотя бы договор аренды земли и ГПЗУ). Цена должна быть окончательной и не подлежать пересмотру.
Платежи по договору должны сопровождаться выдачей подтверждающих оплату документов. В договоре должно быть указано, кто, когда и как будет оформлять квартиру в собственность. Необходимо следить за тем, чтобы в договоре присутствовал пункт о возможности оформления переуступки прав требования на квартиру. Это крайне важный пункт, наличие которого дает инвестору возможность перепродать права на квартиру до сдачи объекта в эксплуатацию и до оформления прав собственности.
Самый благоприятный для инвестора вариант покупки на этапе «предпродаж» – договор бронирования (плата по нему может быть символической, а может достигать 20% от стоимости сделки). Впоследствии, после получения застройщиком РнС и ЗОС договор бронирования будет преобразован в ДДУ. Требования к содержанию такого договора достаточно чётко прописаны в 214-ФЗ, не буду отдельно останавливаться на этом моменте.
Шаг Пятый. Продажа
От покупки квартиры на начальной стадии до ее продажи проходит обычно около полутора-двух лет. Все это относительно долгое время я советую изучать рынок и цены на квартиры или апартменты в проинвестированном объекте и объектах-аналогах, следить за ходом строительства и за девелопером. Иногда строительство по любым причинам задерживается, сроки не соблюдаются, что ведёт к финансовым потерям инвесторов.
Достаточно часто в проектах или у девелоперов случаются, если мягко сказать, неожиданности. Например, в октябре 2020 года были арестованы все ключевые акционеры московского застройщика Tekta Group, проект которого я выше анализирован. Обвинение строилось на чисто уголовном эпизоде и напрямую к деятельности компании отношения не имело. По состоянию на середину 2021 компания не пострадала, работает объекты Tekta Group никак нельзя назвать проблемными, никто никогда не обвинял акционеров компании в выводе средств и обмане дольщиков, стройка объектов идёт в штатном режиме.
Есть ещё один удачный пример. Несмотря на арест девелопера Альберта Худояна ЖК «Прайм Парк» строиться не перестал. Более того, можно сказать, что вынужденное отсутствие вдохновителя этого проекта практически никак на его реализации не сказалось. Первый раз я был на площадке «Прайм Парк» в 2018 году, когда кроме красивейших буклетов и офиса продаж ничего не было. В середине 2021 года я повторно посетил «Прайм Парк» во второй раз. Метаморфозы очень впечатляют: жилой комплекс практически достроен и получился крутым. Инвесторы, вложившие в проект деньги в самом начале очень довольны своим выбором и качеством готового продукта. Правда, у проекта в результате неприятностей Альберта Худояна появился новый совладелец, инвестиционное подразделение «Альфа-Банка», компания «А1».