Шаг третий. Покупка недвижимости
Инвестировать в элитные новостройки, как и в новостройки других классов имеет смысл на самых ранних этапах. Застройщик, выводящий в продажу жилой комплекс премиального или элитного уровня, особенно застройщик небольшой и не имеющий за плечами хотя бы нескольких реализованных проектов, практически никогда не бывает уверен в собственном ценообразовании на этапе, предшествующем официальному старту продаж. Поэтому период «закрытых продаж» или «предварительных продаж» становится поворотной точкой и определяет политику девелопера в продажах. Более того, именно во время «закрытых продаж» часто становится понятно, насколько проект будет успешен и востребован у конечных покупателей.
Большинство девелоперов обращаются за советами по реализации своих проектов к внешним консультантам, а именно к риэлтерским компаниям, оперирующим с продуктом, сходным с тем, который развивает застройщик. Приближаясь к началу продаж, девелоперы получают от консультантов примерное представление о ценах, по которым смогут «сбывать» покупателям свой товар.
Как я уже писал выше, особенность проектов элитной недвижимости состоит в том, что количество элементов, влияющих на ликвидность и, как следствие, цену, очень велико. Современный элитный или премиальный жилой комплекс является совокупностью крупных и мелких деталей, создающих ценность владения такой недвижимостью и определяющих в конечном итоге её стоимость.
Что же это за детали? Да буквально всё: от дверей в жилой комплекс до кнопок лифтов, от напольного покрытия мест общего пользования до брендов сантехники в квартирах или апартаментах. Стильные входные группы и места общего пользования, мебель, ковры, люстры, красивая стойка ресепшн, элегантная внутренняя навигация, необычные порталы лифтов – эти элементы в сочетании со вкусом дизайнера создают атмосферу роскоши и элитарности. Продуманные планировки квартир или апартаментов, современные инженерные коммуникации и, конечно же, виды из окон завершают образ настоящего элитного или премиального комплекса. Задача девелопера, создающего все эти элементы в рамках проекта, состоит в обосновании своих весьма немалых цен экспонирования.
В свою очередь и покупатели элитной и премиальной недвижимости чрезвычайно требовательны к деталям. Ведь это состоятельные люди, которые привыкли к дорогим и красивым вещам, и которые стремятся жить в красивых, современных, статусных домах. В настоящее время понятие роскоши и элитарности меняется, «тяжёлый люкс» начала 2000-х устарел, на смену ему приходит новый стиль. Богатые покупатели выбирают ультрамодные, эксклюзивные и необычные проекты, а девелоперам приходится торопиться, чтобы успеть за предпочтениями своих клиентов.
На этапе, предшествующем официальному старту продаж, даже при поддержке самых искушенных консультантов, девелоперы не могут предполагать, как рынок оценит их новый проект. При этом для реализации строительства всегда есть потребность в финансировании, которое очень хочется привлечь от покупателей. И чем меньше и неопытнее застройщик, тем больше его неуверенность и тем выше желание привлечь первые деньги от покупателей.
В этой сложной и нервной ситуации своим первым покупателям застройщик может предложить весьма интересные, инвестиционные цены. На этом этапе у проекта может отсутствовать полный пакет документов, требующийся для начала продаж по 214-ФЗ. Ну или недвижимость в принципе продается не по ДДУ. Тогда девелоперы предлагают инвесторам различные юридические формы вхождения в проект: предварительный ДДУ, договор купли-продажи будущей вещи, договор инвестирования и так далее. Повторюсь, все эти формы несут в себе риски для инвесторов. Но там, где есть риск, присутствует и доходность.