Еще в конце 90-х годов я начал встречать людей, которые жили исключительно на рентный доход от принадлежащей им недвижимости. Именно они были первыми российскими рантье, ежемесячно получавшими несколько сотен или тысяч долларов, не обременяя себя необходимостью работать. Самые успешные из них подолгу путешествовали и даже переезжали жить в другие страны, уделяли больше времени своей семье. Такой образ жизни вызывал у окружающих интерес, зависть и желание жить также.
Постепенно идея получения «пассивного» дохода захватила многих россиян (впрочем, людей по всему миру) и стала синонимом личной свободы. Примерно 10 лет назад в США появилось движение FIRE (financial independence retire early) – финансовая независимость, ранний выход «на пенсию». Активисты этого движения ищут инвестиционные возможности для организации «пассивного» дохода, позволяющего не работать.
Ни один инвестор на самом деле инвестором быть не хочет, а мечтает стать рантье, то есть получать «пассивный» доход, не прилагая никаких усилий. Это – конечная цель всех инвесторов. Быть рантье значит больше, чем быть просто богатым человеком. В рамках этой главы я исследую возможность приобретения статуса «рантье» через инвестиции в приносящую доход недвижимость: торговую, офисную и жилую.
4.1. Инвестиции в торговую недвижимость
Были времена, когда за объектами на первых этажах популярных московских торговых коридоров шла настоящая охота. Разрозненные группы частных инвесторов «скупали» street retail на Новом Арбате, Кутузовском проспекте и на Садовом Кольце. Имена некоторых частных инвесторов, рантье рынка коммерческой недвижимости, даже становились достоянием общественности. Например, миллионер Яков Якубов получил известность в качестве «короля недвижимости Тверской», поскольку на протяжении многих лет методично скупал самые лучшие помещения на первой линии этой московском улицы. Валовая доходность, которую приносила сдача в аренду недвижимости в московских торговых коридорах, достигала в 2004 году немыслимых по нынешним временам 20-25%.
Постепенно на рынке сложился и термин, который до 2010 года не был употребим, «готовый арендный бизнес», ГАБ, то есть объект недвижимости, обремененный договором аренды. Фактически готовый арендный бизнес возникает тогда, когда у любого объекта недвижимости появляется арендатор. Арендные отношения между собственником недвижимости и арендатором подразумевают возмездность. Арендатор платит собственнику фиксированную и/или привязанную к товарообороту плату за возможность осуществлять свою уставную деятельность на территории объекта недвижимости.
Несмотря на многочисленные экономические потрясения и кризисы, поражавшие Москву и Россию в 1998, 2008, 2014 годах я могу ответственно заявить о том, что количество людей желающих вложить свои деньги в готовый арендный бизнес, прежде всего, в street retail не только не уменьшается, но растет из года в год. Также на сегодняшний день можно с уверенностью утверждать, что цивилизованный рынок купли-продажи объектов готового арендного бизнеса полностью сформировался. Уже долгие годы на этом рынке успешно функционируют не только специализированные агентства недвижимости, но и профессиональные девелоперские компании, создающие объекты готового арендного бизнеса.
Неослабевающий интерес российских инвесторов к вложению денежных средств именно в обеспеченную арендным потоком недвижимость, обусловлен рядом веских причин:
– Довольно значительное количество инвесторов традиционно считало, что вложения в недвижимость более надежны по сравнению с банковскими депозитами и инвестициями на фондовом рынке.
– Инвестиции в рентную недвижимость с точки зрения широкого круга инвесторов обеспечивают возможность получения стабильных текущих доходов, на которые "можно жить" (аналог пенсии).
– По мнению многих инвесторов, «недвижимость не может исчезнуть». Цены на недвижимость могут существенно понизиться, но даже в самом крайнем случае недвижимость как актив все же останется.
Безусловно, взгляды значительной части инвесторов достойны отдельного обсуждения, я уверен, найдется немало желающих их переубедить или опровергнуть устойчивые убеждения по всем пунктам. Я же не буду тратить время на обсуждение этих моментов, чтобы не утомлять читателя.
Итак, готовый арендный бизнес воспринимается большинством инвесторов в качестве некой тихой гавани, способной обеспечить стабильный денежный поток без особых усилий и проблем. В рекламных материалах, посвящённых ГАБ, можно часто встретить словосочетание «пассивный доход» и найти много аналогий с пенсией. Между тем, как и в случае с квартирами для сдачи в аренду я вынужден констатировать, что представления многих инвесторов об извлечении пассивного дохода от обладания готовым арендным бизнесом я оцениваю безосновательно оптимистичными. Требуются обширные компетенции, большой опыт и напряжение интеллектуальных сил, чтобы пройти только первую стадию, выбрать объект ГАБа. Самому же процессу покупки и владения арендным бизнесом сопутствуют многочисленные риски.