Но обо всём по порядку. В настоящее время наибольшим спросом среди инвесторов пользуются объекты ГАБ источником арендного дохода в которых выступает крупный сетевой бизнес (например, крупные сетевые продуктовые ритейлеры). Коронакризис 2020 года показал, что среди самых надёжных рентных активов в секторе недвижимости оказались объекты с готовым арендным бизнесом, и это только торговая недвижимость, обеспеченная арендными договорами с продуктовыми сетями и аптеками. Даже несмотря на то, что показатели посещаемости и товарооборот снизились, именно продуктовые сети и аптеки продолжали платить арендную плату своим арендодателям в отличие от ресторанов, барбершопов, салонов красоты и прочих.
Вообще, пандемия нанесла сокрушительный удар по рынку торговой недвижимости не только в России, но и во всем мире. Такого удара никто не мог себе представить даже в самом страшном сне. Вспоминаю Москву весной 2020 года: пустые улицы (никакого трафика), закрытые рестораны и кафе, магазины непродовольственных товаров… Думаю, что со времен чумного средневековья города не видели такого тотального запустения. По данным международной консалтинговой компании JLL в центре Москвы за 2020 год закрылись 208 ресторанов и кафе, на 35% больше, чем в 2019 году. То есть владельцы помещений с арендаторами-рестораторами де-факто лишились своих доходов. Сложно не замечать, что даже сейчас спустя почти год после начала локдауна множество торговых помещений так и стоят "украшенные" объявлениями об аренде. Процесс сдачи пустых помещений идет, но происходит это совершенно не так быстро, как хотелось бы арендодателям.
Более того, опасаясь возможности возвращения очередной волны covid-19 арендодатели с недоверием относятся к секторам общественного питания, бытовых услуг и непродовольственных товаров, стремясь найти арендаторов среди аптек и сетевых продовольственных ритейлеров.
Другим отражением этой тенденции является тот факт, что покупка объектов стрит-ритейла с арендаторами типа «Пятерочки» или «Магнита» после ослабления коронавирусных ограничений стала хитом у инвесторов в России. После отмены карантина доходность таких объектов достаточно быстро восстановилась, а под гнётом огромного спроса на эти объекты со стороны инвесторов стремительно выросли и цены, что снизило доходность ГАБ в Москве со средних 9-11% до 6-7%. В текущих условиях процесс подбора объекта с рентной доходностью для покупки еще более усложнился.
Самое распространенное заблуждение инвесторов, рассматривающих ГАБ, это уверенность в стабильности своей покупки, в наличии «гарантий», в том, что при покупке помещения с арендатором отсутствуют риски. Всё это далеко не так.
Покупая объект готового арендного бизнеса, инвестор приобретает не просто недвижимость, но и арендатора. Таким образом перед покупателем ГАБ стоит сразу две задачи:
1) оценить объект как недвижимость
2) оценить контрагента-арендатора
Начнём с анализа арендатора. Для стабильности и предсказуемости готового арендного бизнеса арендатор должен быть «надежным». Лучше всего, если это будет крупная федеральная сеть, известная прежде всего на общероссийском уровне, с устоявшейся бизнес-моделью и репутацией. Именно такие сетевые арендаторы могут обеспечить стабильность арендных потоков. Я считаю, что взаимодействие с «именитыми» партнерами-арендаторами имеет множество преимуществ по сравнению с отношениями с арендаторами-ИП или небольшими, «начинающими» сетями. Тем не менее, я бы не ставил крест на работе со стартапами, но я призываю инвесторов провести собственное расследование по бизнесу арендатора перед покупкой помещения, обремененного договором аренды с этим арендатором.
Крайне желательно выяснить информацию по физическим и юридическим лицам, имеющим отношение к арендатору, выявить связи, смежные бизнесы и так далее Важно оценить финансовые параметры сети, их выручку и прибыль за прошедшие периоды времени. Я всегда очень рекомендую посетить одну или несколько торговых точек арендатора, потому что именно на месте можно получить полное представление о бизнесе будущего контрагента. Просроченный товар; безразличный, грубый или неопрятный персонал; очереди; плохой ассортимент; неубранные, грязные полы или стеллажи; негативные отзывы потребителей или сотрудников – всё это должно как минимум насторожить, поскольку эти элементы являются признаками нестабильности бизнеса арендатора. Нестабильность может вызвать проблемы с оплатой аренды, банкротство арендатора и большие потери у собственника недвижимости, инвестора, связанные с необходимостью тратить деньги и время на экспонирование помещения.