Исходя из всего этого длинного текста выше, я бы хотел плавно подвести читателя к очень простому выводу: чтобы не терять деньги и выгодно покупать объекты готового арендного бизнеса, необходимо обращаться к опытным профессионалам. Как я писал выше, основным массивом информации об объектах готового арендного бизнеса в Москве обладают всего 3-4 риэлторских компании, которые на протяжении многих лет совершенствуют свои компетенции в этом сегменте и профессиональные услуги для инвесторов.
И вот здесь я позволю себе небольшое, но важное отступление. В 2006 году я работал в самой крутой команде на рынке элитной и коммерческой недвижимости Москвы, компании Blackwood. К сожалению, эта компания уже больше не присутствует на рынке недвижимости Москвы, однако из её рядов вышло огромное количество известных и уважаемых профессионалов. Я точно знаю, что вытянул счастливый билет, имея возможность работать в Blackwood в те годы. Но через два дома от нашего офиса на Волхонке сидели ребята из компании Penny Lane Realty (PLR), которые в свою очередь считали себя самыми крутыми в Москве (и они ими тоже были). К моей несказанной радости, Penny Lane Realty под началом её бессменного руководителя, а ныне еще и видеоблогера, Георгия Дзагурова, существует и сейчас. Более того, именно эта компания входит в число тех самых 3-4 маркетмейкеров, лидеров рынка ГАБ.
Недавно я познакомился с директором департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Антоном Коноваловым. Интересно, что компания вовсю применяет сейчас в работе новые технологии, например, автоматизированный мониторинг московского рынка ГАБ, позволяющий отслеживать динамику и стоимость сделок в этом сегменте. Антон, кстати, поделился со мной некоторыми своими «инсайтами» по рынку ГАБ, которые я бы хотел донести до читателей книги.
Вот что рассказал мне Антон:
«На мой взгляд, street-retail – это «солнечная поляна» рынка ГАБ, разновидность готового арендного бизнеса с одной из самых высоких доходностей. Но, как писал Г. Мелвилл в романе «Моби Дик», «чем теплее край, тем свирепее клыки, которыми угрожает он, чем лучезарнее небосвод, тем сокрушительнее громы, которыми он чреват…». Обратной стороной стабильности и доходности объектов street-retail является высокая цена ошибки, поэтому к покупке такой недвижимости необходимо подходить с точностью педанта и отдавать себе отчёт, что в этом деле мелочей нет.
Стоимость приобретаемого инвестором объекта определяется месячным арендным потоком, а на него в свою очередь влияет масса факторов, которые необходимо учесть, от падения выручки арендатора, до скандальных жителей, которые нашлют «проверяющие органы», и арендатор «выскочит» из вашего помещения как из страшного сна.
В первую очередь важно выстроить отношения с компетентным брокером, дать ему понять, что работа с ним не предполагают разовое взаимодействие.
Попросите брокера провести Вас по рынку, помочь погрузиться в мир «подводных камней» тех помещений, которые Вам интересны. Опытный брокер сможет добыть для Вас инсайдерскую информацию о выручке арендатора, рассчитать выдерживает ли арендатор ежемесячные арендные платежи или находится на грани закрытия бизнеса. Также опытный брокер сумеет определить, кому и за сколько можно будет впоследствии сдать помещение, если у действующего арендатора начнутся проблемы.
Мы в Penny Lane Realty пристально изучаем весь рынок street-retail и ГАБ Москвы, поэтому можем уверенно заявить о том, что в трети сделок покупатели допускают заметные просчёты. Инвесторы часто оказываются дезинформированы относительно ставок аренды, планов развития района и прочих важных моментов. Иногда, даже несмотря на все разумные рекомендации с нашей стороны, покупатели ГАБ совершают эмоциональные покупки, совершенно не поддающиеся логическому объяснению. Мы стараемся уберечь наших клиентов от таких ошибок, конечно, если это ещё возможно».
На сайте Penny Lane Realty можно прочесть такую фразу: «в защите интересов наших клиентов, наших партнеров, честных людей, которые нам доверяют, мы пойдем до конца». Эти слова являются своеобразным девизом компании. Мне доподлинно известны случаи, когда специалисты компании и словом, и делом помогали клиентам, удерживали их от сомнительных и рискованных сделок, принимали участие в судах и спорах, отстаивая интересы своего клиента. Зная Георгия Борисовича Дзагурова лично на протяжении многих лет, могу сказать, что подобный подход является целиком и полностью его заслугой.
В общем, лучший совет, который я могу дать инвесторам, рассматривающим для себя покупку ГАБ, это обращаться к профессиональным и известным игрокам этого сектора рынка.