В рамках своей книги я приведу живой пример того, как следует проводить анализ объекта готового арендного бизнеса. Я взял объект, который можно назвать достаточно типичным для начала 2021 года – помещение алкомаркета «Красное и Белое» в московском районе Восточное Измайлово, вплотную примыкающему к МКАД. Этот объект расположен на первом этаже девятиэтажного жилого дома, имеет площадь 115 м2 и экспонируется за 30 млн. рублей или по 260 870 рублей/м2. Выручка от сдачи в аренду помещения федеральной сети «Красное и Белое» составляет 250 тыс. рублей. Для ответа на вопрос об инвестиционной привлекательности объекта я, как обычно, сделаю небольшой SWOT-анализ и посчитаю финансовую модель.
SWOT-анализ я начну со слабых сторон:
– Частичная привязка арендной платы к обороту (наличие постоянной и переменной арендной ставки). Трудно представить, чтобы в России стали меньше пить. Но проблема может возникнуть во внезапном и настойчивом желании сетевого арендатора перевести всю аренду к переменному значению.
– Отсутствие диверсификации. Проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и зависимости арендных потоков от его бизнеса. Что делать, если арендатор уедет? Какой в принципе спрос на небольшие торговые помещения в Восточном Измайлово? Там всё ещё хотят открываться алкомаркеты, продуктовые магазины и так далее? А если пересдать объект не удастся, то помещение придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать внарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.
– Даже невооружённым взглядом можно заметить, что в новых микрорайонах наблюдается повышенная конкуренция между сетями. Алкомаркеты открываются относительно недалеко друг от друга, что создает опасность каннибализации. Опять же по этой причине существует проблема «блуждания» арендаторов.
Сильные стороны:
– Алкомаркеты в массе своей это высококлассные арендаторы: крупнейшие сети торговли алкоголем, «КиБ», «Бристоль», «Винлаб» и «Ароматный мир» развиваются самостоятельно без участия франчайзи. Компании арендуют помещения для последующего устройства своих магазинов. Все эти сети – крупные и устойчивые бизнесы, поэтому сомневаться в их платежеспособности пока нет причин.
– Популярность алкоголя и алкомаркетов растёт (к счастью или к сожалению), а розничные продажи алкогольной продукции в России ежегодно увеличиваются. Это позволяет надеяться как на стабильность выплат как постоянной, так и переменной части арендной платы.
– Помещения, которые выбирают алкомаркеты, как правило небольшие, занимают до 200 м2. Это ликвидные площади, которые, в случае выезда арендатора можно будет относительно легко сдать в аренду, а также разделить на два и более блоков без необходимости создания новых входных групп.
Возможности
– Алкомаркеты уже давно расширяют товарную линейку и продают не только алкоголь, но и продукты питания, безалкогольные напитки и так далее. Это создаёт дополнительную устойчивость для их бизнеса и увеличивает выручку (что сказывается на переменной ставке аренды).
– Развитие привычки потребителей пользоваться доставкой. Пока доставка алкоголя является проблемной зоной алкомаркетов, но всё может очень быстро поменяться. У алкогольной отрасли, очевидно, есть лобби, которое может помочь решить эту проблему на всех возможных уровнях. То же самое – чем выше выручка, тем лучше для арендодателей.
Угрозы
– Законодательное регулирование торговли алкоголем, не только на федеральном, но и на местном, муниципальном уровне.
– Каннибализация алкомаркетов, то есть открытие нескольких магазинов одного профиля в рамках микрорайона, приводит к падению выручки и снижению переменной арендной платы у всех магазинов (участников битвы за вечер пятницы)
– Вымирание постоянных посетителей алкомаркетов вследствие злоупотребления алкоголем. Новые любители выпить в России рождаются всё реже, как и трезвенники, увы. Впрочем, остается надежда на миграцию из регионов.
Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и так далее, влияющие на товарооборот арендатора.
Кстати, приведу интересное мнение директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Антона Коновалова: «Помещения, арендаторы которых выплачивают арендную плату в качестве % от оборота, являются хорошей инвестицией для тех, кто финансирует сделку заёмными средствами (в рублях), а также верит в ослабление курса рубля и рост инфляции. Поступления от аренды при росте инфляции и падении курса национально валюты определенно вырастут в абсолютном выражении, ведь инфляция поднимает стоимость товаров».