Нужно сказать, что по состоянию на начало 2021 года алкомаркеты являются наиболее активной категорией арендаторов торговых помещений. Они не боятся конкуренции, занимают лучшие помещения, в короткие сроки согласовывают и подписывают договоры аренды. Поэтому я ожидаю в самое ближайшее время резкого роста количества предложений по продаже готового арендного бизнеса с этой категорией арендаторов. Поэтому мой выбор помещения для примера далеко не случаен.
Выводы по результатам SWOT-анализ у меня такие:
– Сильные стороны приобретения небольшого объекта готового арендного бизнеса в Москве превалируют над слабыми сторонами. Это хорошо.
– Выход из инвестиционного проекта является важным этапом его реализации. Нахождение проекта в черте МКАД (хоть и на окраине), в окружении жилых домов даёт надежду на высокую ликвидность этого помещения в качестве ГАБ.
– Инвестиционный проект можно явно отнести к разряду SIN (грех). На «загнивающем» Западе к SIN относят все финансовые инструменты, которые имеют отношение к производству и продаже сигарет, алкоголя, каннабиса и оружия, к азартным играм и так далее. Не все инвесторы хотят в такое вкладывать деньги. Но это личный нравственный выбор каждого, конечно.
Теперь самое время изучить финансовую модель этого проекта. Она получилась достаточно простой, тем не менее, я опишу ее насколько могу подробно. Расчеты проводятся исходя из предпосылки, согласно которой объект приобретается индивидуальным предпринимателем на упрощенном режиме налогообложения с уплатой налогов в размере 6% + 1% в качестве страховых взносов. Предполагается, что выход из этой инвестиции (то есть перепродажа помещения) будет осуществлен в апреле-мае 2023 года, то есть весь инвестиционный проект растянется на 9 кварталов.
Стоимость продажи помещения составит 31,5 млн рублей или почти 274 тыс. рублей за 1 м2. Я предполагаю, что из-за всё увеличивающегося спроса на готовый арендный бизнес цена может к 2023 году немного вырасти, где-то на 5% (прогноз достаточно консервативный).
В табличном виде предпосылки расчётов выглядят так:
Также в расчеты включены расходы на продажу помещения (3% от цены сделки), налог на имущество с момента возникновения права собственности (2% от кадастровой стоимости, но для целей расчетов я взял рыночную стоимость этого помещения).
Итого: по совокупности параметров проект выглядит достаточно привлекательно. Тем не менее, настоятельно советую не забывать о необходимости проведения градостроительного, юридического и технического анализа помещения перед каждой сделкой! Это очень важно.
4.2. Инвестиции в офисную недвижимость
Когда началось активное строительство «Москва-Сити», но перспективы района еще не были очевидными, т. е. годах в 2004-2006, на одной из конференций стоявший у истоков российского рынка коммерческой недвижимости предприниматель Камерон Сойер сказал: «Почему все сравнивают «Москва-Сити» с Canary Wharf в Лондоне? Мне это сравнение не кажется уместным! Вообще-то девелопер делового района Canary Wharf обанкротился!»
Тогда это замечание показалось мне спорным, хотя сейчас оно выглядит отчасти пророческим. Действительно, девелопер Olympia and York обанкротился в 1992 году, а сам Canary Wharf стал своеобразным символом кризиса рынка недвижимости начала 90-х. Но уже к 1999 году положение нормализовалось, и в этом районе Лондона были построены не только новые офисные башни, но и объекты транспортной инфраструктуры. «Москва-Сити» должна была получиться ничуть не хуже Canary Wharf. В начале 2000-х мы все были оптимистами и верили, что расцветающий бизнес России и Москвы нуждается в новых офисных зданиях, и не только в Сити, но и в других районах города.
Я хорошо помню времена, когда компания MR Group была известна в качестве девелопера коммерческой недвижимости, а не жилой, как сейчас. Например, такие проекты этой компании, как «Фили Град» и «Савеловский Сити» в своей изначальной концепции были офисными комплексами. Кризис 2008 года сделал их жилыми или апартаментными. Даже в самом «Москва-Сити» появились жилые апартаменты! Достаточно долго ввод новых офисов в Москве не превышал нескольких сот тысяч метров в год, девелоперы избегали строить офисы, предпочитая жилую недвижимость. Избегали в том числе и потому, что ликвидность у жилья и у офисов на тот момент была разная, не в пользу офисов. Традиционно на рынке были, есть (и скорее всего будут) всего три способа реализации помещений в офисных проектах: