Опыт удаленной работы в том числе показал, что офисы как часть рынка недвижимости никуда не исчезнут. Сменится их функциональное назначение, внешний вид, технологическое наполнение, но они останутся местом объединения сотрудников компании. Фактически значение офиса как корпоративного центра только укрепилось. 2021 год станет годом преобразований офисных пространств в помещения, более приспособленные к новым, гибким и технологичным реалиям, где на первое место выходят работа в проектных группах и командообразующая функция.
Безусловно, читателям этой книги интересен ответ на конкретный вопрос: выгодна ли покупка небольшого офиса на стадии строительства с целью последующей сдачи в аренду?
Ответ начну с небольшого аналитического отступления. В начале 2021 года в целом по рынку офисов ситуация была непростая. Вакансия в офисных зданиях, находящихся в пределах ТТК, составляла около 10%; в БЦ за пределами ТТК – уже ~11%; а в объектах «за МКАД» доходила и до 21%. Что касается ретроспективы, то объем арендованных и приобретенных офисных площадей в III кв. 2020 г. снизился более чем в 2 раза по сравнению с III кв. 2019 г. (227 тыс. рублей/м² – данные CBRE). Большую часть сделок на рынке совершают операторы гибких офисных пространств, которые арендуют в основном крупные площади от 2 тыс. м2.
Сектор небольших офисов, насколько мне известно, специально не изучает ни один консультант из «большой четвёрки» офисных консультантов (Knight Frank, JLL, Cushman & Wakefield, CBRE). Единственный зафиксированный показатель, который мне удалось найти, это подтвержденный спрос на помещения до 500 м2, стабильно обеспечивающий 25% от объема новых сделок.
Как и раньше оценку инвестиций в небольшой офис я начну со SWOT-анализа, с сильных сторон
– Офисы – продукт с относительно стабильным спросом, поэтому срок экспозиции офисных помещений небольшого размера очень незначителен. Рынок аренды офисов более прозрачен и регламентирован: с арендаторами заключается долгосрочный договор аренды, в котором четко прописана ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.
– Арендаторы платят за офисы стабильную арендную плату, которая, как правило, предполагает ежемесячные равнозначные платежи. Нет никакой зависимости от успехов арендатора, привязки к обороту, сезонности и т. д.
– Арендные каникулы, чаще всего не растягиваются больше, чем на полгода, а в среднем составляют три месяца (особенно, если площадь офиса небольшая).
– Ремонтные работы арендатор проводит за свой счет, освобождая инвестора от дополнительных финансовых и временных затрат.
– Объекты инвестиционного качества, особенно классов А и В+, расположены в центральной части города, недалеко от станций метро. В недвижимости, как говорил один бывший девелопер и бывший президент, локация имеет важное значение.
Слабые стороны
– Невозможность диверсификации. Небольшой офис, как правило, не делят на мелкие части, а сдают одному арендатору целиком. Но проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и в зависимости арендных потоков от его бизнеса.
– Цена. Маленький офис стоит относительно недорого в абсолютном выражении, но в пересчете на 1 м2 цена окажется выше, чем у офиса площадью более 500 м2.
– Невозможность (во всяком случае пока) превращения маленького офиса в коворкинг. Как правило, площадь полноценного московского коворкинга начинается от 1,5 тыс. м2. Сделать нормальный коворкинг из 60-150 м2 не удастся.
– Внутренняя конкуренция в проектах: в некоторых случаях при вводе в эксплуатацию на рынок выставляются конкурирующие друг с другом предложения, что может негативно отразиться на сроках экспонирования офисов.
Возможности
– Небольшие офисы могут заинтересовать более крупные компании, которые решили «ужаться» после карантина и превратить свой офис в гибкое пространство. Таким образом арендовать помещение будет более финансово устойчивая компания.
– Наличие мокрых точек в небольшом офисе (в некоторых они предусмотрены проектом) подразумевает возможность смены фактического использования, которое может, в свою очередь, повлечь повышение рыночной стоимости помещения.