Угрозы
– Удаленка. Я лично знаю примеры небольших компаний, полностью отказавшихся от традиционных офисов и выбравших полную удаленку и почасовую аренду переговорных.
– Наличие конкуренции со стороны гибких офисных пространств и коворкингов. Небольшие компании, потенциальные арендаторы маленьких офисов вполне могут арендовать помещения в коворкингах.
– Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и т. д., выраженные в невозможности добраться до офисов. Но, как показал опыт пандемии, даже при максимально жестких ограничениях ключевые сотрудники большинства компаний непрерывно продолжали работать из офисов.
Ну а теперь перейдем, собственно, к анализу конкретного инвестиционного предложения. В качестве примера я выбрал выставленный на продажу офис, расположенный в самой высокой башне (Tower B) премиального офисного квартала STONE Towers на «Белорусской», который возводит девелопер STONE HEDGE.
Я подобрал для проведения расчётов офис площадью 141,5 м2, расположенный на 11-м этаже в Tower B. Стоимость офисного помещения на момент проведения исследований составляла чуть более 41 млн. рублей. Сразу отмечу, что застройщик предлагал рассрочку с первоначальным взносом 20%, но она была не беспроцентная (9,5%). Ввод Tower B в эксплуатацию намечен на IV квартал 2023 года, разрешение на строительство уже получено, на площадке активно ведутся работы. Уточню, что расчеты проводились исходя из предпосылки, согласно которой объект приобретаелся индивидуальным предпринимателем на упрощенном режиме налогообложения с уплатой налогов в размере 6% + 1% в качестве страховых взносов. Добавлю также, что объект приобретаелся с использованием механизма рассрочки: первоначальный взнос 20% (8,2 млн рублей), срок – 11 кварталов. Будущему арендатору предполагалось предоставить арендные каникулы до конца февраля 2024 года, во время которых он смог бы осуществить ремонтные работы (за свой счет). Предполагалось, что выход из этой инвестиции (то есть продажа офиса в качестве готового арендного бизнеса) будет осуществлен в декабре 2024 года. Стоимость продажи будет определяться исходя из ставки капитализации 8,5%, в данном случае по формуле ((42 500-20%)*141,5 м2/8,5%), что обеспечит стоимость продажи офиса – 58,96 млн рублей или почти 417 тыс. рублей/м2.
В табличном виде предпосылки расчетов выглядят так:
Также в расчеты были включены некоторые расходы. В частности, расходы на брокеров, сдающих в аренду офис (их вознаграждение составляет 8,3% от годовой арендой платы или месячная арендная плата) и продающих офис покупателю ГАБ в конце проекта (их вознаграждение составляет 2% от цены сделки). Эксплуатационные расчеты и коммунальные платежи, согласно сложившейся практике на рынке коммерческой недвижимости, оплачивает арендатор, как и проведение ремонтных работ при их необходимости. В расчетах был учтён налог на имущество с момента возникновения права собственности на офисное помещение, 2% от кадастровой стоимости, которую для целей расчета я приравнял к ½ стоимости покупки помещения у застройщика (в данном случае предпосылка разумно оптимистичная).
Финансовая модель проекта выглядит так:
Таким образом, инвестиции в покупку небольшого офиса на стадии строительства на конкретном примере офисного квартала STONE Towers смогут принести около 12% до вычета налогов или 8,7% годовых чистыми после уплаты налогов, что является весьма неплохим показателем для такого консервативного сектора, как офисная недвижимость.
4.3. Инвестиции в жилую арендную недвижимость
Покупка квартир и апартаментов для целей сдачи в аренду – один из самых «древних» и консервативных способов извлечения выгоды от жилой недвижимости. По состоянию на начало 2021 года приблизительно 10% от всех московских квартир или около 400 тыс. жилых помещений сдается в долгосрочную или краткосрочную аренду, во всяком случае, такие данные обнародовал не так давно фонд «Институт экономики города».
Большинство арендопригодных жилых помещений Москвы сдаются на долгий срок, однако в последнее время популярность краткосрочной аренды набирает обороты. В книге я достаточно подробно опишу оба варианта и приведу реальный пример инвестиции в квартиру для цели сдачи в аренду, сопроводив его финансовыми расчетами эффективности инвестиций.
4.3.1. Долгосрочная аренда
Простой, привычный и «спокойный» способ создания пассивного дохода – долгосрочная аренда. При этом доходность от сдачи московской квартиры в аренду на долгий срок может разочаровать инвестора, ведь она не превысит 4-5%, но это своеобразная плата за стабильность и пониженные риски. При долгосрочной аренде квартиры сдаются минимум на 11 месяцев, хотя это и не исключает возможности проживания арендаторов в съемных квартирах на протяжении многих лет.