Многие инвесторы ошибочно воспринимают покупку квартир для целей сдачи в аренду как источник пассивного дохода. Но в реальности инвестору приходится совершать множество действий, чтобы простая и понятная инвестиционная стратегия заработала и начала приносить доход. Если квартира приобретена в новостройке и не имеет готовой стандартной отделки, выполняемой застройщиком, то на самом первом этапе нужно будет выполнить ремонт. Необходимость проведения мелкого или крупного ремонта сопровождает и покупку квартиры на вторичном рынке. Я не буду углубляться в подробности, наверняка многие из читающих эти строки сталкивались с прелестями ремонтов и рисками, которые сопровождают работы по отделке квартир.
Согласно сложившейся российской практике квартиры сдают в аренду хотя бы с минимальным набором мебели, поэтому после ремонта необходимо потратить деньги на меблировку. И вот только после ремонта и закупки мебели, можно приступать непосредственно к сдаче квартиры в аренду. Чтобы начать сдавать квартиру в аренду инвестору необходимо сделать фотографии квартиры, разместить объявления на популярных порталах по недвижимости, платить за продвижение объявлений на сайтах, отвечать на большое количество звонков от арендаторов и риэлторов, тратить время на показ квартиры потенциальным арендаторам… Кроме того, инвестору необходимо заключить договор аренды и застраховать сданное в аренду имущество. На финальном этапе нужно получить с арендатора денежные средства и организовать заезд.
Но и на этом «работа» инвестора над получением «пассивного» дохода не заканчивается. Инвестору иногда приходится лично проверять показатели счётчиков и физическое состояние квартиры, организовывать и оплачивать ремонт потекших кранов или сломанных замков. Если же по какой-то причине арендаторы не вносят арендные платежи в обозначенный в договоре срок, инвестор становится чем-то вроде просителя или коллектора. А уж если арендаторы решат по какой-либо причине расторгнуть договор и покинут принадлежащее инвестору жилое помещение, то операцию по сдаче в аренду придется повторить с начала и до конца.
Поэтому представления многих инвесторов об извлечении пассивного дохода от сдачи квартиры в долгосрочную аренду я оцениваю безосновательно оптимистичными.
Сдача квартир в краткосрочную аренду вообще ничего общего с пассивным доходом не имеет, хотя выручка от сдачи квартиры в этом случае намного выше. Например, по данным квартирной базы «ЦИАН» средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в конце февраля 2021 года составляла 38,9 тыс. рублей в месяц. Примерно за такую сумму можно снять разной степени потёртости расположенную внутри МКАД квартиру, в 10-15 минутах пешком от метро, с мебелью и базовым набором техники.
Повышенный спрос среди арендаторов в Москве отмечается на студии и 1-комнатные квартиры. У таких квартир достаточно широкий круг потенциальных интересантов: студенты, иногородние специалисты, молодые семьи и так далее. Срок экспозиции 2-х и 3-комнатных квартир выше, чем у и студий и «однушек»: они интересуют, как правило, семьи с детьми или просто более состоятельных арендаторов. Большие квартиры, 4-х и более комнатные, традиционно тяжело сдать, так как их рассматривают уже обеспеченные семьи, в том числе иностранцы.
Критически важно при осуществлении инвестиций в квартиры для сдачи в долгосрочную аренду руководствоваться простыми правилами:
1) Лучше купить студию или просторную «однушку» в сложившемся жилом районе в пешей доступности от метро. Не стоит покупать в инвестиционных целях квартиру большой площади в отдаленном и непрестижном районе
2) Эффективнее приобрести квартиру на вторичном рынке со «свежим» ремонтом или новостройку с отделкой от застройщика, чтобы сэкономить на расходах и выиграть время, которое требуется на ремонт. Впрочем, в случае премиальных локаций иногда лучше приобретать квартиру без отделки и сделать хороший ремонт.
3) Для арендатора квартиры прежде важна не её площадь, а планировка.
4) За редким исключением не нужно инвестировать деньги в покупку квартир в старых домах с плохими коммуникациями
5) Арендатор скорее выберет квартиру в районе с богатой инфраструктурой, включающей парки, магазины и поликлиники, чем квартиру в новом районе без развитой инфраструктуры.