Деятельность по сдаче квартир в краткосрочную аренду в настоящее время находится в некотором правовом вакууме, во всяком случае есть несколько мнений относительно легитимности «посуточной» сдачи в аренду квартир, расположенных в многоквартирных жилых домах. С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон, который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов (59-ФЗ от 15.04.2019 также известный как «закон Хованской»). При этом краткосрочная сдача в аренду квартир напрямую не подпадает под действие этого закона, так как данная деятельность может осуществляться в рамках Главы 35 Гражданского кодекса РФ «Наём жилого помещения». Чтобы избежать проблем с охранителями «закона Хованской» (полиция, прокуратура, жил. инспекция и соседи), административных штрафов и судебных тяжб, необходимо соблюдать ряд принципов, прежде всего касающихся рекламы и оформления документов.
К 2021 году ещё не накопилось достаточного количества судебных решений, чтобы делать однозначные выводы о возможности или невозможности сдачи в краткосрочную аренду квартир в многоквартирных жилых домах. С моей точки зрения, у прокуратуры и полиции есть множество вариантов для доказывания оказания гостиничных услуг, особенно если соседи или представители ТСЖ деятельно помогают «органам». От «закона Хованской» можно полностью защититься, если приобретать для целей сдачи в краткосрочную аренду апартаменты (нежилые помещения), продукт, достаточно часто встречающийся на рынке и очень популярный среди инвесторов. Одной из разновидностей апартаментов являются сервисные или гостиничные апартаменты, в которых бурную деятельность по сдаче в «посуточную» аренду берет на себя специализированная компания. Нередко у таких объектов даже есть узнаваемый сетевой гостиничный бренд и множество дополнительных сервисов, что само по себе, безусловно, повышает успешность «посуточного» бизнеса для инвестора.
Критически важно при осуществлении инвестиций в квартиры для сдачи в краткосрочную аренду руководствоваться простыми рекомендациями:
1) При «посуточной» аренде апартаменты имеют определенные преимущества по сравнению с квартирами. Например, апартаменты стоят на 10-15% дешевле квартир, что важно для финансовых показателей бизнеса (выше доходность). Гостиничные и сервисные апартаменты вообще подходят для «посуточной» аренды наилучшим образом.
2) Самые ликвидные для «посуточной» сдачи в аренду планировки – это студии или однокомнатные квартиры/апартаменты. Двухкомнатные и прочие варианты собирают значительно меньше спроса, соответственно их годовая заполняемость и, как следствие, доходность могут сильно отставать от студий. При этом сразу замечу: слишком маленькие помещения спросом у арендаторов не пользуются, разумно приобретать студии площадью не менее 23 м2 – это оптимальные характеристики.
3) Пешая доступность от метро и минимальное количество станций до центра города являются основными критериями выбора варианта для краткосрочного пребывания и потенциального арендатора. Следовательно, эти критерии должны стать основными для инвестора, рассматривающего приобретение квартиры или апартамента для использования в этих целях.
4) Лучше приобрести квартиру или апартамент с готовым ремонтом, это позволит существенно сэкономить, выиграть время и повысить доходность инвестиционного проекта.
5) Ещё раз настоятельно посоветую инвесторам приобрести статус самозанятого (чтобы платить от 3% до 6% налогов в зависимости от того, кто является арендатором) или ИП (налог 6% или 15% в зависимости от выбранного режима). Налоги нужно платить!
И вот тут я прошу обратить читателя этой книги особое внимание на слова, которые будут написаны мной далее. Если Вы обычный инвестор, а не профессионал в сфере гостеприимства и гостиничного хозяйства, самостоятельно заниматься управлением краткосрочной арендой я категорически не рекомендую. «Посуточная» сдача даже одной квартиры весьма напряженный бизнес, требующий погружения и внимания. Еще раз напомню, что выезд и заезд арендаторов происходит каждые 3-5 дней, что подразумевает по сути непрерывающийся бизнес-процесс, связанный с постоянным поиском новых постояльцев, сдачей и приемкой помещений, оформлением договорных отношений, организацией уборки и покупки расходных материалов, осуществлением мелких ремонтов, контролем оплаты коммунальных услуг и налогов и прочее. Ответьте себе на вопрос: Вы инвестор или предприниматель? Если Вы предприниматель и приобрели квартиру / апартамент в качестве нового собственного бизнеса, то я могу пожелать Вам только удачи в развитии. Но если Вы инвестор и купили арендный бизнес для получения доходов с минимальным личным участием, то самостоятельное управление бизнесом по «посуточной» сдаче кажется, как минимум, странным и неэффективным.